Si vous achetez un logement au Canada, l’une des premières décisions que vous devrez prendre concerne le choix entre un prêt hypothécaire assuré ou non assuré. Il ne s’agit pas simplement d’une formalité administrative : ce choix a une incidence directe sur votre apport personnel, votre taux d’intérêt et le montant total que vous paierez sur toute la durée de votre prêt.
Comprendre la différence entre un prêt immobilier garanti et un prêt immobilier non garanti peut vous faire économiser des milliers de dollars et vous aider à prendre une décision plus éclairée concernant l’accession à la propriété. Voici ce que vous devez réellement savoir.
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier garanti ?
Un prêt hypothécaire assuré — parfois appelé « prêt hypothécaire à ratio élevé » — désigne tout prêt hypothécaire pour lequel l’emprunteur verse un apport inférieur à 20 % du prix d’achat du logement. Étant donné que le prêteur assume un risque plus important, la législation canadienne exige que ce prêt soit couvert par une assurance contre le défaut de paiement hypothécaire.
Cette assurance est proposée par l’un des trois organismes suivants : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (anciennement Genworth) ou Canada Guaranty. Elle protège le prêteur — et non vous — si vous ne parvenez pas à honorer vos remboursements. Mais c’est vous qui payez la prime.
La prime varie entre 2,8 % et 4,0 % du montant de votre prêt immobilier, en fonction du montant de votre apport personnel. Elle peut être réglée d’avance lors de la signature de l’acte de vente ou ajoutée au solde de votre prêt immobilier et répartie sur vos mensualités. Pour un prêt immobilier de 500 000 $ avec un apport de 5 %, la prime d’assurance s’élèverait à environ 19 000 $ — un coût important, mais qui vous permet d’accéder au marché immobilier plusieurs années plus tôt que si vous attendiez d’avoir économisé 20 %.
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier non assuré ?
Un prêt immobilier non assuré — également appelé prêt immobilier classique — désigne tout prêt immobilier pour lequel l’emprunteur verse un apport initial égal ou supérieur à 20 % du prix d’achat. Le risque pour le prêteur étant moindre, aucune assurance contre le défaut de paiement n’est requise.
Sans la prime d’assurance, vous évitez totalement ce coût supplémentaire. Cependant, les prêts hypothécaires non assurés s’accompagnent souvent de taux d’intérêt légèrement plus élevés que ceux assurés. Cela peut sembler contre-intuitif, mais cela s’explique par le fait que les prêteurs peuvent répercuter le risque lié aux prêts hypothécaires assurés sur l’assureur, ce qui rend ces prêts moins coûteux à gérer pour eux. Selon Rates.ca, cette différence de taux peut aller de 0,10 % à 0,20 % — un écart modeste, mais significatif sur une durée d’amortissement de 25 ans.
Les prêts hypothécaires non assurés sont également obligatoires pour les biens immobiliers dont le prix est égal ou supérieur à 1,5 million de dollars, car l’assurance hypothécaire de la SCHL n’est pas disponible au-delà de ce seuil. Si vous achetez un bien immobilier d’une valeur supérieure, un apport personnel de 20 % est votre seule option auprès d’un prêteur réglementé par le gouvernement fédéral.
Avantages et inconvénients de chaque option
Prêt hypothécaire assuré
Prêt immobilier non assuré
À qui s’adresse chaque type ?
Un prêt immobilier garanti peut constituer une solution adaptée si :
- Vous achetez votre premier logement et vous vous lancez sur le marché immobilier ?
- Vous disposez d’un revenu stable et d’une bonne solvabilité, mais vous n’avez pas encore réussi à épargner 20 %
- Vous souhaitez cesser d’être locataire et commencer à vous constituer un patrimoine immobilier plus tôt ?
- Vous envisagez d’acheter une résidence principale dont le prix est inférieur à 1,5 million de dollars
- Avoir un score de crédit de 600 ou plus
Un prêt immobilier non garanti peut constituer un meilleur choix si :
- Avoir épargné au moins 20 % pour l’apport personnel
- Envisagent d’acheter une maison dont le prix est de 1,5 million de dollars ou plus
- Vous envisagez d’acheter un bien immobilier destiné à la location ou à l’investissement
- Vous souhaitez éviter les frais supplémentaires liés à l’assurance prêt immobilier ?
- Préférez un coût total d’emprunt moins élevé à long terme
Exemple financier : assuré vs non assuré
Comparons deux acheteurs qui acquièrent une maison de 600 000 dollars au Canada afin de voir comment les chiffres s’articulent. Cet exemple repose sur un taux fixe de 5 ans et une durée d’amortissement de 25 ans.
L’acheteur assuré entre sur le marché avec 60 000 dollars de moins à verser d’emblée, mais paie 16 740 dollars supplémentaires en primes d’assurance et environ 400 dollars de plus par mois. L’acheteur non assuré n’a pas à payer de prime et ses mensualités sont moins élevées, mais il a dû épargner deux fois plus avant d’acheter. Si vous êtes aux prises avec des dettes existantes tout en essayant d’économiser pour un apport personnel, étudier vos options de regroupement de dettes pourrait vous aider à dégager des liquidités plus rapidement.
Comment choisir le prêt immobilier qui vous convient le mieux
- Calculez le montant de votre apport personnel. Examinez le montant total de votre épargne ainsi que les dons ou les retraits de REER que vous prévoyez d’utiliser. Si vous disposez de moins de 20 % du prix d’achat, un prêt hypothécaire assuré est la solution qui s’impose.
- Vérifiez votre score de crédit. La SCHL exige un score de crédit minimum de 600 pour les prêts hypothécaires assurés. Si votre score est inférieur à ce seuil, vous devrez vous efforcer de rétablir votre solvabilité ou épargner pour constituer un apport personnel de 20 % afin de pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire non assuré auprès d’un prêteur alternatif.
- Tenez compte du coût réel de l’attente. Si les prix de l’immobilier dans votre région augmentent de 3 à 5 % par an, attendre encore deux ou trois ans pour réunir 20 % d’apport pourrait vous coûter plus cher que la prime versée à la SCHL. Faites le calcul pour votre marché spécifique.
- Comparez le coût total du crédit. Demandez à votre courtier en crédit immobilier de vous présenter le coût total sur cinq ans d’un crédit immobilier assuré et d’un crédit immobilier non assuré, aux taux actuels. La différence de taux est souvent moins importante que ce que l’on pourrait croire.
- Faites le point sur votre situation d’endettement globale. Si des dettes à taux d’intérêt élevé, telles que celles liées aux cartes de crédit ou aux prêts personnels, vous empêchent d’épargner, envisagez de recourir à un programme de conseil en crédit ou à d’autres stratégies pour rembourser vos dettes avant de contracter un prêt immobilier.
- Consultez un spécialiste en crédit immobilier. Un courtier peut vous présenter des options, qu’elles soient garanties ou non, proposées par plusieurs prêteurs, et vous aider à choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs financiers.
Vous êtes confronté à des dettes et vous vous demandez quel impact cela a sur vos options en matière de prêt immobilier ?
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire de la SCHL et qui la prend en charge ?
L’assurance hypothécaire de la SCHL (également appelée « assurance contre le défaut de paiement hypothécaire ») est une police qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur sur son prêt hypothécaire. Elle est obligatoire en vertu de la loi lorsque l’apport personnel est inférieur à 20 %. Bien que cette assurance protège le prêteur, c’est l’emprunteur qui paie la prime, soit d’un seul versement lors de la signature de l’acte de vente, soit en l’ajoutant au solde du prêt hypothécaire. Les primes varient entre 2,8 % et 4,0 % du montant du prêt hypothécaire, en fonction du montant de l’apport personnel. Deux sociétés privées, Sagen et Canada Guaranty, proposent également cette assurance aux côtés de la SCHL.
Puis-je obtenir un crédit immobilier avec un apport inférieur à 5 % au Canada ?
Non. Au Canada, l’apport personnel minimum est de 5 % pour les logements dont le prix est inférieur ou égal à 500 000 $. Pour les logements dont le prix est compris entre 500 000 $ et 1 499 999 $, vous devez verser 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur le reste. Les logements d’une valeur de 1,5 million de dollars ou plus nécessitent une mise de fonds totale de 20 %. Ces règles s’appliquent à tous les prêteurs sous réglementation fédérale, et il n’existe aucun moyen de contourner ce minimum : votre mise de fonds doit provenir de sources légitimes et vérifiables, telles que l’épargne, des dons de la famille proche ou des retraits d’un REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété.
Pourquoi les prêts hypothécaires assurés ont-ils parfois des taux d’intérêt plus bas que les prêts non assurés ?
C’est l’un des aspects les plus surprenants des prêts hypothécaires canadiens. Les prêts hypothécaires assurés étant garantis par la SCHL ou un assureur privé, le prêteur ne court pratiquement aucun risque de perte en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Cela rend le financement et la titrisation de ces prêts moins coûteux pour les prêteurs, qui répercutent une partie de ces économies sous forme de taux d’intérêt plus bas. Les prêts hypothécaires non assurés font peser l’intégralité du risque de défaut sur le bilan du prêteur ; celui-ci applique donc un taux légèrement plus élevé — généralement de 0,10 % à 0,20 % de plus — pour compenser ce risque.
L’assurance prêt immobilier me protège-t-elle si je perds mon emploi ?
Non. L’assurance contre le défaut de paiement hypothécaire protège le prêteur, et non l’emprunteur. Si vous perdez votre emploi et que vous ne pouvez plus effectuer vos remboursements, le prêteur peut tout de même saisir votre logement — et l’assurance se contente de rembourser au prêteur toute perte subie. Certains prêteurs proposent une « assurance protection hypothécaire » ou une « assurance créancier » distincte qui couvre vos mensualités en cas de perte d’emploi ou d’invalidité, mais il s’agit d’un produit totalement différent que vous devriez souscrire séparément. Avant de contracter un prêt immobilier, assurez-vous de disposer d’un fonds d’urgence couvrant au moins trois mois de dépenses.
Puis-je passer ultérieurement d’un prêt immobilier avec assurance à un prêt immobilier sans assurance ?
Pas directement. Une fois que votre prêt immobilier est assuré, il le reste généralement pendant toute la durée de son amortissement, même lorsque votre capital propre dépasse 20 %. Toutefois, au moment du renouvellement de votre prêt immobilier, vous pouvez opter pour un refinancement vers un prêt non assuré si votre capital propre est supérieur à 20 % à ce moment-là. Gardez à l’esprit que le refinancement entraîne de nouveaux frais juridiques et d’expertise. La bonne nouvelle, c’est qu’une fois que vous aurez remboursé suffisamment de capital (ou que la valeur de votre logement aura suffisamment augmenté), vous n’aurez plus à payer de prime d’assurance sur tout futur prêt immobilier contracté pour ce bien.
Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.
