Si vous avez un crédit immobilier — ou si vous envisagez d’acheter une maison — et que vous croulez sous les dettes non garanties, vous vous demandez peut-être si une proposition de consommateur pourrait vous aider sans mettre votre maison en danger. C’est l’une des questions les plus fréquentes que se posent les Canadiens lorsqu’ils envisagent un allègement de leur endettement, et la réponse est plus encourageante que la plupart des gens ne le pensent.
Une proposition de consommateur est un accord juridiquement contraignant déposé par l’intermédiaire d’un syndic autorisé en insolvabilité (SAI) en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité du Canada. Elle vous permet de négocier le remboursement d’une partie de vos dettes non garanties — souvent bien inférieure au montant que vous devez — tout en conservant vos biens, y compris votre logement. Voici ce que vous devez savoir sur la manière dont les propositions de consommateur et les prêts hypothécaires s’articulent au Canada.
Qu’est-ce qu’une proposition de consommateur ?
Une proposition de consommateur est une procédure officielle d’allègement de la dette accessible aux Canadiens dont le montant total des dettes non garanties est inférieur à 250 000 dollars (hors prêt immobilier). Vous travaillez avec un syndic de faillite agréé pour présenter une offre à vos créanciers — qui consiste généralement à rembourser un pourcentage de ce que vous devez par le biais de versements mensuels fixes sur une période pouvant aller jusqu’à cinq ans. Une fois que la majorité de vos créanciers a accepté la proposition, celle-ci devient contraignante pour l’ensemble d’entre eux.
Contrairement à la faillite, une proposition de consommateur vous permet de conserver vos biens. Cela inclut votre logement, votre voiture et votre épargne. Elle met également fin aux appels de recouvrement, aux saisies sur salaire et aux poursuites judiciaires grâce à une mesure appelée « suspension des procédures ». Pour les propriétaires, il s’agit là d’un avantage essentiel : votre prêt immobilier étant une dette garantie, il n’est absolument pas concerné par la proposition.
Les propositions de consommateur sont désormais la solution officielle d’insolvabilité la plus courante au Canada, le nombre de demandes dépassant régulièrement celui des faillites personnelles. Selon le guide de la RBC sur les propositions de consommateur, celles-ci offrent un parcours structuré permettant de réduire vos dettes tout en protégeant ce qui compte le plus pour vous.
Comment une proposition de consommateur influe sur votre prêt immobilier actuel
Voici ce qui est rassurant : le dépôt d’une proposition de consommateur n’ a pas automatiquement d’incidence sur votre prêt immobilier en cours. Votre prêt immobilier est une dette garantie par votre bien immobilier ; il est donc exclu de la procédure de proposition. Tant que vous continuez à effectuer vos remboursements hypothécaires réguliers dans les délais, votre prêteur n’a généralement aucune raison de prendre des mesures.
Cela dit, la plupart des contrats de crédit immobilier comportent une « clause d’insolvabilité » qui, techniquement, autorise le prêteur à exiger le remboursement anticipé du prêt si vous déposez une proposition de concordat ou faites faillite. Dans la pratique, les prêteurs n’invoquent presque jamais cette clause lorsque les remboursements sont à jour. Votre logement constitue leur garantie : tant que vous payez, ils ont tout intérêt à ce que le contrat reste en vigueur.
Il est tout de même conseillé de communiquer à votre conseiller en crédit les détails de votre prêt immobilier afin qu’il puisse en tenir compte dans le calcul des versements prévus dans votre proposition. L’objectif est de vous assurer que votre budget mensuel vous permette de couvrir sans difficulté à la fois votre prêt immobilier et les obligations découlant de votre proposition. Si vous ne savez pas si une proposition de consommateur ou une autre option est la plus adaptée à votre situation, un conseiller en crédit peut vous aider à comparer les différentes solutions.
Renouveler votre prêt immobilier dans le cadre d’une proposition de consommateur
C’est au moment du renouvellement du prêt immobilier que les choses se compliquent quelque peu. Si votre prêt immobilier arrive à échéance alors que vous êtes encore sous le régime d’une proposition de consommateur, votre prêteur actuel acceptera probablement de le renouveler — surtout si vous avez toujours effectué vos remboursements de manière régulière. Les prêteurs préfèrent en effet conserver dans leur portefeuille les prêts qui sont en règle plutôt que de devoir procéder à une vente forcée.
Cependant, changer de prêteur au moment du renouvellement s’avère beaucoup plus difficile. Un nouveau prêteur consultera votre dossier de crédit, constatera la mention relative à la proposition de consommateur (classée R7) et pourrait rejeter votre demande ou vous proposer des conditions moins avantageuses. C’est pourquoi de nombreux conseillers financiers recommandent, dans la mesure du possible, de rester chez votre prêteur actuel lors du renouvellement, même si le taux proposé n’est pas le plus avantageux du marché.
Si la date de renouvellement approche et que vous envisagez de déposer une proposition à l’intention des consommateurs, le moment choisi est déterminant. Discutez avec votre conseiller LIT pour déterminer s’il est préférable de procéder d’abord au renouvellement avant de déposer votre demande, ou si l’allègement de votre dette est suffisamment urgent pour que vous déposiez votre demande sans attendre.
Obtenir un nouveau prêt immobilier pendant ou après une proposition de consommateur
Dans le cadre d’une proposition de consommateur
Acheter un nouveau logement alors que vous faites l’objet d’une proposition de consommateur est difficile, mais pas impossible. La plupart des prêteurs traditionnels (les grandes banques) rejetteront votre demande. Toutefois, les prêteurs alternatifs et les prêteurs de second rang — parfois appelés « prêteurs hypothécaires subprime » — pourraient envisager votre dossier si vous êtes en mesure de justifier d’un apport personnel important (généralement de 20 % ou plus), de revenus stables et d’un historique de paiement rigoureux dans le cadre de votre proposition.
Gardez à l’esprit que les taux d’intérêt pratiqués par les prêteurs alternatifs seront supérieurs aux taux préférentiels, ce qui signifie que le coût mensuel de votre logement sera plus élevé. Il est donc judicieux de bien faire vos calculs pour vous assurer que le moment est bien choisi.
Une fois la proposition de consommateur menée à bien
C’est là que la voie devient beaucoup plus claire. Une fois votre proposition de consommateur finalisée et votre certificat d’exécution intégrale reçu, le processus de rétablissement commence véritablement. La mention relative à la proposition de consommateur figure sur votre dossier de crédit pendant trois ans après votre dernier versement — mais, comme l’explique le guide hypothécaire de Hoyes Michalos, de nombreux Canadiens sont éligibles à un prêt immobilier bien avant que cette mention ne soit supprimée.
Les prêteurs examinent la situation dans son ensemble : vos revenus actuels, votre épargne, votre ratio d’endettement et les mesures que vous avez prises pour rétablir votre solvabilité depuis la fin de la procédure de règlement. Si vous avez fait preuve de responsabilité avec une carte de crédit garantie, maintenu des soldes peu élevés et constitué un apport personnel suffisant, vous êtes en bonne position.
Avantages et inconvénients pour les propriétaires
À qui s’adresse cette filière ?
- Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez le conserver tout en gérant vos dettes non garanties
- Vous n’avez aucun mal à rembourser votre prêt immobilier, mais vous êtes submergé par vos dettes de cartes de crédit, vos lignes de crédit ou d’autres dettes non garanties
- Vous souhaitez éviter la faillite et le risque potentiel pour la valeur nette de votre logement ?
- Disposer d’un revenu stable permettant de couvrir à la fois les mensualités du crédit immobilier et celles du contrat
- Vous avez besoin d’une protection juridique contre vos créanciers par le biais d’un sursis à l’exécution des procédures
- Vous avez déjà du mal à rembourser votre prêt immobilier — cette proposition ajoute une nouvelle charge mensuelle
- Vous disposez d’un capital immobilier très faible sur votre logement, mais vous envisagez tout de même de le vendre
- Avoir plus de 250 000 dollars de dettes non garanties (le seuil applicable à la proposition de consommateur)
- Vous envisagez d’acheter un nouveau logement dans les 6 à 12 prochains mois et vous avez besoin de connaître les taux d’intérêt de référence
- Vous pourriez régler votre endettement grâce à des solutions plus simples, telles que le regroupement de dettes
Exemple financier
Voici à quoi pourrait ressembler une proposition de consommateur pour un propriétaire ayant à la fois un crédit immobilier et une dette non garantie importante :
Dans ce scénario, le propriétaire conserve sa maison, continue de verser sa mensualité hypothécaire de 1 850 $ et ne rembourse que 333 $ par mois sur une dette non garantie de 50 000 $, ce qui lui permet au final d’économiser 30 000 $. De nombreux Canadiens ont suivi un parcours similaire pour se libérer de leurs dettes. Vous pouvez découvrir certaines de leurs expériences dans ces témoignages de réussite liés aux propositions de consommateur.
Étapes à suivre pour obtenir un crédit immobilier après une proposition de consommateur
- Remplissez intégralement votre proposition de consommateur. Effectuez tous les versements prévus. Le remboursement anticipé (par le biais d’un versement forfaitaire) peut raccourcir la durée du remboursement et accélérer le rétablissement de votre solvabilité.
- Obtenez votre attestation de bonne exécution. Votre LIT vous remettra ce document attestant que vous avez rempli toutes vos obligations. Conservez-le : les prêteurs hypothécaires pourraient vous le demander.
- Vérifiez que les informations figurant dans votre dossier de crédit sont exactes. Commandez votre rapport de solvabilité gratuit auprès d’Equifax et de TransUnion. Assurez-vous que la proposition est bien marquée comme « terminée » et qu’aucune ancienne dette n’apparaît encore comme active. Contestez toute erreur sans tarder.
- Reconstruisez votre solvabilité de manière stratégique. Ouvrez une carte de crédit garantie, maintenez votre taux d’utilisation en dessous de 30 % et réglez l’intégralité de votre solde chaque mois. Envisagez des stratégies de rétablissement de votre solvabilité afin d’accélérer le processus. Après 12 à 24 mois d’activité positive et régulière, votre score devrait s’améliorer considérablement.
- Économisez afin de pouvoir verser un apport initial plus important. Un apport personnel de 20 % vous dispense de souscrire une assurance prêt immobilier (SCHL) et vous ouvre les portes d’un plus grand nombre de prêteurs. Plus votre apport personnel est important, meilleures sont vos chances d’obtenir un prêt et plus les taux sont avantageux.
- Faites appel à un courtier en crédit immobilier spécialisé dans les prêts accordés après la soumission d’une offre. Un bon courtier sait quels prêteurs sont disposés à travailler avec des consommateurs ayant rempli un dossier de demande de prêt et peut vous proposer les meilleurs taux disponibles.
- Faites une demande de prêt immobilier. Avec un dossier de demande complet, un historique de crédit rétabli, des revenus stables et un apport personnel conséquent, de nombreux Canadiens remplissent les conditions requises pour obtenir un crédit immobilier — parfois dès deux ans après la fin des travaux.
Prêt à savoir si vous remplissez les conditions requises ?
Puis-je conserver ma maison si je dépose une proposition de consommateur ?
Oui. Une proposition de consommateur ne concerne que les dettes non garanties, telles que les cartes de crédit, les prêts personnels et les dettes fiscales. Votre prêt immobilier est une dette garantie ; il est donc totalement exclu de la proposition. Tant que vous continuez à effectuer vos remboursements hypothécaires réguliers, votre prêteur n’a aucun motif de saisir votre logement. C’est l’un des principaux avantages de la proposition par rapport à la faillite, qui pourrait mettre en péril la valeur nette de votre logement.
Mon prêteur hypothécaire sera-t-il informé de ma proposition de règlement à l’amiable ?
Votre prêteur ne sera pas informé directement par votre syndic de faillite agréé, car les créanciers garantis ne sont pas concernés par la procédure de proposition. Toutefois, la proposition figurera sur votre dossier de crédit sous la mention « R7 », et les prêteurs pourront la consulter s’ils vérifient votre solvabilité — par exemple, au moment du renouvellement. Si vous restez chez le même prêteur et que vous effectuez vos paiements dans les délais, la plupart d’entre eux ne procèdent pas à une nouvelle vérification de votre solvabilité lors du renouvellement.
Combien de temps après une proposition de consommateur puis-je obtenir un prêt immobilier ?
La loi ne prévoit pas de délai d’attente fixe. Certains Canadiens peuvent obtenir un prêt immobilier auprès de prêteurs alternatifs alors même qu’ils sont encore sous le coup d’une proposition de règlement. Pour bénéficier des taux préférentiels proposés par une grande banque, la plupart des personnes doivent attendre que la mention de la proposition de consommateur soit supprimée de leur dossier de crédit, ce qui intervient trois ans après le dernier versement. Cela dit, de nombreux acheteurs parviennent à obtenir un prêt dans un délai d’un à deux ans après la fin de leur proposition, en faisant appel à un courtier en crédit immobilier et en démontrant qu’ils ont rétabli leur solvabilité.
Une proposition de consommateur a-t-elle une incidence sur le renouvellement de mon prêt immobilier ?
Si vous renouvelez votre prêt auprès de votre prêteur actuel, cela ne pose généralement pas de problème : la plupart des prêteurs renouvellent automatiquement les prêts hypothécaires en règle sans demander de nouveau rapport de solvabilité. En revanche, changer de prêteur au moment du renouvellement s’avérera plus difficile, car le nouveau prêteur vérifiera votre solvabilité et constatera la mention « R7 ». La meilleure stratégie consiste à rester chez votre prêteur actuel pendant la période de proposition et à comparer les offres une fois que votre solvabilité se sera rétablie.
Quel est le montant minimum de l’apport personnel dont j’ai besoin pour obtenir un prêt immobilier après une proposition de règlement à l’amiable ?
Techniquement, l’apport personnel minimum au Canada est de 5 % pour les logements dont le prix est inférieur à 500 000 $. Cependant, après une proposition de consommateur, la plupart des prêteurs — en particulier les prêteurs alternatifs ou de second rang — exigeront un apport d’au moins 20 %. Une mise de fonds plus importante réduit le risque pour le prêteur, rend superflue l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL et vous permet de bénéficier de meilleurs taux d’intérêt. Épargner de manière intensive pendant et après votre proposition est l’une des mesures les plus efficaces que vous puissiez prendre pour vous préparer à devenir propriétaire.
Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.
