Oui, vous pouvez obtenir un prêt immobilier après une proposition de consommateur au Canada. La plupart des prêteurs traditionnels exigent un délai d’attente de deux ans après la levée de la proposition, ainsi qu’un rétablissement de votre solvabilité, mais les prêteurs alternatifs et privés peuvent vous accorder un prêt plus rapidement. Les étapes clés : mener à bien votre proposition, rétablir votre cote de crédit, épargner au moins 5 à 20 % pour constituer un apport personnel, et faire appel à un courtier en prêts hypothécaires qui maîtrise les modalités de prêt après une proposition de consommateur.
Si vous avez déposé une proposition de consommateur pour faire face à un endettement écrasant, vous craignez peut-être que l’accès à la propriété ne soit définitivement hors de portée. C’est une crainte tout à fait compréhensible, mais elle ne correspond pas à la réalité. Chaque année, des milliers de Canadiens obtiennent un prêt immobilier après avoir mené à bien une proposition de consommateur.
Le parcours n’est pas instantané et nécessite une certaine préparation. Mais en suivant les bonnes étapes, vous pouvez passer de la signature de votre offre d’achat à la remise des clés de votre propre logement. Ce guide vous explique en détail comment vous y prendre.
Avant de commencer : ce qu’il faut savoir
Une proposition de consommateur figure sur votre dossier de crédit pendant trois ans à compter de sa finalisation ou pendant six ans à compter de la date de dépôt, selon la première de ces deux échéances. Pendant cette période, votre cote de crédit s’en trouve affectée : en général, les dettes incluses dans la proposition se voient attribuer la note R7.
Voici la bonne nouvelle : vous n’avez pas besoin d’attendre que cette mention disparaisse de votre rapport de crédit pour obtenir un prêt immobilier. De nombreux Canadiens obtiennent leur prêt alors même que la mention de la proposition est encore visible. Ce qui compte davantage, c’est ce que vous avez fait depuis cette proposition : la manière dont vous avez rétabli votre solvabilité et géré vos finances.
Étape 1 — Remplissez votre proposition de consommateur
Avant toute chose, vous devez mener à bien votre proposition de consommateur dans son intégralité. Cela implique d’effectuer tous les versements prévus et de suivre toutes les séances de conseil financier requises. Une fois que vous aurez rempli toutes vos obligations, votre syndic agréé en insolvabilité (SAI) vous délivrera un certificat d’exécution intégrale.
Ce certificat atteste que votre demande est complète. Conservez-le en lieu sûr : vous en aurez besoin pour faire une demande de prêt immobilier. Envoyez-en des copies à Equifax Canada et à TransUnion Canada afin que votre dossier de crédit soit mis à jour.
Étape 2 — Reconstituez votre cote de crédit
Il s’agit de l’étape la plus importante de tout le processus. Les prêteurs veulent s’assurer que vous avez tiré les leçons de cette expérience et que vous êtes capable de gérer votre crédit de manière responsable. Les prêteurs traditionnels exigent généralement que vous disposiez d’au moins deux comptes de crédit actifs, dotés chacun d’une limite comprise entre 2 500 et 3 000 dollars, et ouverts depuis au moins deux ans.
Voici comment se reconstruire efficacement :
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Procurez-vous une carte de crédit garantie — Faites-en la demande dès le dépôt de votre demande de mise en redressement judiciaire (vous n’avez pas besoin d’attendre que la procédure soit terminée). Utilisez-la pour de petits achats et remboursez-la intégralement chaque mois. - 2
Ajoutez un deuxième produit de crédit — Après 6 à 12 mois d’utilisation responsable, demandez une deuxième carte de crédit garantie ou un prêt destiné à renforcer votre historique de crédit. - 3
Maintenez votre taux d’utilisation en dessous de 30 % — N’utilisez jamais plus de 30 % de votre limite de crédit disponible. Dans l’idéal, maintenez-le en dessous de 15 %. - 4
Réglez toutes vos factures à temps — Mettez en place des prélèvements automatiques pour tout. Un seul retard de paiement peut vous faire perdre des mois. - 5
Surveillez votre dossier de crédit — Vérifiez régulièrement vos rapports Equifax et TransUnion. Contestez immédiatement toute erreur, en particulier si votre proposition n’est pas marquée comme « terminée ».
La plupart des Canadiens peuvent rétablir leur cote de crédit dans une fourchette comprise entre 620 et 680 dans un délai de 12 à 24 mois après la clôture de leur proposition. Pour en savoir plus sur l’impact des propositions sur votre cote, consultez notre guide intitulé « Comment une proposition de consommateur influe-t-elle sur votre cote de crédit? ».
Étape 3 — Épargnez pour votre apport personnel
Votre apport personnel est l’un des facteurs les plus déterminants pour l’obtention d’un prêt. Plus votre apport est important, moins le prêteur prend de risques — et plus il est susceptible d’accepter votre demande.
Pour une maison d’une valeur de 400 000 dollars, un apport initial de 20 % s’élève à 80 000 dollars. C’est une somme importante, mais n’oubliez pas : l’argent que vous consacriez jusqu’à présent au remboursement de votre proposition de consommateur peut désormais être placé sur un compte d’épargne. Ouvrez un compte d’épargne dédié dès que votre proposition sera finalisée.
Vous pourriez également utiliser votre REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété, qui permet aux primo-accédants de retirer jusqu’à 60 000 $ en franchise d’impôt pour l’achat d’une résidence (conformément aux modifications fédérales de 2024).
Étape 4 — Découvrez les différentes options de prêt qui s’offrent à vous
Tous les prêteurs hypothécaires ne se valent pas, et savoir à quels prêteurs s’adresser — et à quel moment — peut vous faire gagner du temps et vous éviter bien des tracas.
Meilleurs taux (généralement le taux préférentiel + 0 à 1 %). Exigent un score de crédit supérieur ou égal à 680, au moins deux ans après la levée de la faillite, deux lignes de crédit actives avec des limites supérieures ou égales à 2 500 $, et l’éligibilité à l’assurance de la SCHL. Coût le plus bas à long terme.
Taux plus élevés (taux de base + 1 à 3 %). Plus souples : peuvent accorder un prêt avec un score de crédit supérieur à 600 et au moins un an après la levée de la faillite. Exigent généralement un apport personnel de 20 %. Constituent un bon tremplin pour refinancer ultérieurement auprès d’un prêteur de catégorie A.
Les prêteurs privés : un dernier recours
Les prêteurs privés peuvent accorder des prêts hypothécaires même pendant une proposition de consommateur en cours. Toutefois, les taux d’intérêt varient entre 7 et 15 %, et les frais sont élevés (généralement entre 1 et 3 % du montant du prêt à titre de frais de dossier). Envisagez le prêt privé uniquement comme une solution temporaire : prévoyez de refinancer votre prêt auprès d’un prêteur de catégorie B ou A dans un délai d’un à deux ans. Pour avoir une vue d’ensemble de vos options, consultez notre guide sur les solutions d’allègement de la dette au Canada.
Étape 5 — Obtenez une pré-approbation auprès d’un courtier en crédit immobilier
C’est là qu’un courtier en crédit immobilier devient votre meilleur allié. Contrairement à ce qui se passe lorsque vous vous adressez directement à une banque, un courtier a accès à des dizaines de prêteurs, y compris ceux qui travaillent spécifiquement avec des emprunteurs ayant déjà reçu une proposition.
Un bon courtier en crédit immobilier :
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Faites le point sur votre situation financière globale : revenus, dossier de crédit, attestation de libération de la procédure de redressement judiciaire et épargne - 2
Vous mettre en relation avec des prêteurs dont vous remplissez réellement les critères (afin d’éviter des demandes de crédit inutiles) - 3
Négociez le meilleur taux possible compte tenu de votre situation - 4
Vous aider à rédiger une lettre d’explication concernant votre proposition de consommateur (de nombreux prêteurs l’exigent)
Les services d’un courtier sont généralement gratuits pour l’emprunteur : c’est le prêteur qui les prend en charge. Il n’y a donc aucune raison valable de vous débrouiller seul.
Étape 6 — Déposez votre demande de prêt immobilier
Lorsque vous serez prêt à déposer votre demande, vous devrez rassembler les documents suivants :
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Attestation de bonne exécution délivrée par votre syndic de faillite agréé - ✓
Justificatif de revenus — formulaires T4, derniers bulletins de paie ou avis de cotisation pour les demandeurs exerçant une activité indépendante - ✓
Justificatif de l’apport personnel — Relevés bancaires des 90 derniers jours attestant de votre épargne - ✓
Lettre d’explication — Un compte rendu bref et sincère des circonstances qui ont conduit à vos difficultés financières et des mesures que vous avez prises depuis - ✓
Rapport de solvabilité actuel — Présentant votre historique de crédit reconstitué et vos comptes de crédit actifs
Les prêteurs vérifieront également vos ratios de service de la dette. Votre ratio de service brut de la dette (GDS) doit être inférieur à 39 %, et votre ratio de service total de la dette (TDS) doit être inférieur à 44 %. Ces ratios permettent de mesurer la part de vos revenus consacrée aux frais de logement et au remboursement total de vos dettes.
Calendrier réaliste : de la demande d’achat à l’accession à la propriété
La situation de chacun est différente, mais voici un calendrier réaliste pour la plupart des Canadiens :
Si vous disposez déjà d’un apport personnel de 20 % ou plus et que vous faites appel à un prêteur de catégorie B, votre demande pourrait être acceptée dans un délai de 12 à 18 mois à compter de la levée de votre surendettement. Pour bénéficier des meilleurs taux auprès d’une banque traditionnelle, prévoyez un délai de 2 à 3 ans.
Erreurs courantes à éviter
Une fois que vous avez mené à bien votre proposition de consommateur, la dernière chose que vous souhaitez, c’est de rencontrer des obstacles dans vos démarches pour obtenir un prêt immobilier. Voici les écueils que nous observons le plus souvent :
- Faire une demande auprès d’un trop grand nombre de prêteurs à la fois — Chaque demande entraîne une consultation approfondie de votre dossier de crédit, ce qui fait temporairement baisser votre score. Confiez cette recherche à un courtier.
- Négliger votre dossier de crédit — Des erreurs peuvent se produire. Si votre demande apparaît toujours comme « en cours » au lieu de « clôturée », les prêteurs la considéreront comme toujours en cours.
- Contracter de nouvelles dettes trop tôt — Financer l’achat d’une voiture ou accumuler des soldes débiteurs sur vos cartes de crédit aura un impact négatif sur vos ratios de service de la dette et sera perçu comme un facteur de risque par les prêteurs.
- Ne pas avoir préparé d’explication écrite — Les prêteurs veulent connaître le contexte. Une lettre claire et sincère expliquant ce qui s’est passé et en quoi vous avez changé fait toute la différence.
- Contourner le courtier — S’adresser directement à votre banque après une proposition de consommateur conduit souvent à un refus. Les courtiers savent quels prêteurs sont ouverts à votre situation.
Si vous envisagez également d’autres solutions pour régler vos dettes, notre comparatif entre la faillite et la proposition de consommateur peut vous aider à comprendre pourquoi une proposition de consommateur vous place généralement dans une meilleure position pour obtenir un prêt immobilier à l’avenir.
Foire aux questions
Puis-je obtenir un prêt immobilier alors que je suis encore sous le régime d’une proposition à l’égard des créanciers ?
Techniquement, oui, mais uniquement auprès d’un prêteur privé, et vous devrez verser un apport personnel d’au moins 25 à 35 %, avec des taux d’intérêt compris entre 7 et 15 %. La plupart des conseillers financiers recommandent d’attendre que votre projet soit finalisé pour obtenir de meilleures conditions.
Combien de temps après une proposition de consommateur puis-je obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque ?
La plupart des banques traditionnelles (prêteurs de catégorie A) exigent un délai d’au moins deux ans après la levée de votre proposition de consommateur, ainsi que la preuve d’un rétablissement de votre solvabilité (deux comptes de crédit actifs avec des limites supérieures ou égales à 2 500 $ et un score de 680 ou plus). Les prêteurs de catégorie B peuvent vous accorder un prêt dans un délai de 12 à 18 mois.
Quelle note de solvabilité dois-je avoir pour obtenir un prêt immobilier après une proposition de consommateur ?
Pour un prêteur de catégorie A, il faut généralement un score de crédit de 680 ou plus. Les prêteurs de catégorie B peuvent accepter des scores aussi bas que 600. Les prêteurs privés accordent moins d’importance aux scores de crédit, mais appliquent des taux nettement plus élevés.
Vais-je devoir payer un taux hypothécaire plus élevé en raison de ma proposition de consommateur ?
Au départ, oui. Si vous passez par un prêteur de catégorie B, attendez-vous à des taux supérieurs de 1 à 3 % à ceux proposés par les prêteurs de catégorie A. La meilleure stratégie consiste à opter pour un prêt immobilier à court terme (1 à 2 ans), à continuer à rétablir votre solvabilité, puis à refinancer votre prêt auprès d’une banque traditionnelle à un taux plus avantageux.
Ma proposition de consommateur peut-elle avoir une incidence sur le renouvellement de mon prêt immobilier ?
Si vous avez déjà un prêt immobilier et que vous déposez une proposition de consommateur, votre prêt immobilier actuel n’est pas concerné (il s’agit d’une dette garantie). Toutefois, le renouvellement de ce prêt pourrait être affecté si votre prêteur procède à une nouvelle vérification de votre solvabilité. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les propositions de consommateur et le renouvellement des prêts immobiliers.
Ai-je besoin d’une assurance prêt immobilier après une proposition de consommateur ?
Si votre apport personnel est inférieur à 20 %, oui, l’assurance hypothécaire de la SCHL est obligatoire au Canada. La SCHL ne vous accordera pas d’assurance avant deux ans après la levée de votre proposition de consommateur. Si vous souhaitez acheter plus tôt, vous devrez disposer d’un apport personnel d’au moins 20 % pour éviter cette obligation d’assurance.
Vous êtes aux prises avec des dettes et vous ne savez pas par où commencer ? Bénéficiez d’une consultation gratuite et sans engagement pour explorer vos options, notamment comment une proposition de consommateur pourrait vous permettre d’accéder à la propriété.
Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.
