L’impact des propositions de consommateur sur les prêteurs hypothécaires au Canada (et sur vos options de financement immobilier)

Lorsque l’endettement devient ingérable, de nombreux Canadiens envisagent de déposer une proposition de consommateur afin de reprendre le contrôle de leur situation. Mais quel est l’impact des propositions de consommateur sur les prêteurs hypothécaires — et sur votre capacité à renouveler, refinancer ou obtenir un nouveau prêt immobilier ? Ce guide explique comment ces propositions apparaissent dans votre dossier de crédit, comment les prêteurs évaluent les risques, ainsi que les mesures concrètes à prendre pour protéger votre logement et rétablir votre éligibilité.

Pourquoi les propositions de règlement à l’amiable revêtent-elles une importance particulière pour les emprunteurs hypothécaires ?

Une proposition de consommateur modifie la manière dont les banques et les prêteurs alternatifs évaluent votre demande. Elle figure dans votre dossier de crédit et indique que vous avez restructuré une dette non garantie. Cela peut influencer la manière dont les prêteurs évaluent le risque, leur décision d’accorder ou non un nouveau crédit, ainsi que les conditions liées à l’octroi d’un prêt immobilier. Les coûts liés au prêt immobilier restant une dépense majeure pour les ménages, il est essentiel de bien comprendre cette interaction.

Selon Statistique Canada, l’endettement des ménages et les soldes hypothécaires restent élevés dans tout le pays. Dans un contexte de coûts élevés, une proposition peut constituer un outil judicieux pour stabiliser vos charges mensuelles, mais elle nécessite également une planification minutieuse afin que vos objectifs hypothécaires restent sur la bonne voie.

Ce qu’est et ce que n’est pas une proposition de consommateur

Une proposition de consommateur est un accord formel et juridiquement contraignant négocié par l’intermédiaire d’un syndic de faillite agréé (LIT). Vous remboursez une partie de vos dettes non garanties sur une période déterminée (pouvant aller jusqu’à cinq ans), et les mesures de recouvrement sont suspendues tant que vous effectuez les versements convenus. En règle générale, les intérêts sur les dettes non garanties concernées cessent de courir.

Ce n’est pas la même chose que la faillite. La faillite a des conséquences différentes sur le patrimoine et le dossier de crédit. Pour une comparaison plus approfondie, consultez l’article « Faillite ou proposition de consommateur : guide complet pour le Canada (2025) » ainsi que notre présentation générale des propositions de consommateur destinées aux Canadiens.

Les propositions de consommateur sont gérées sous la supervision des autorités fédérales. Vous pouvez vous renseigner sur les programmes et les mesures de protection connexes auprès du gouvernement du Canada.

Comment les propositions de consommateur affectent les prêteurs hypothécaires actuels

Si vous avez déjà un crédit immobilier, une proposition de règlement à l’amiable ne modifie pas automatiquement votre contrat de crédit immobilier. Les crédits immobiliers sont généralement garantis par votre bien immobilier et sont traités différemment des dettes non garanties, telles que les cartes de crédit ou les prêts personnels.

Principales répercussions sur les prêts immobiliers en cours :

• Vos obligations de paiement restent en vigueur : vous devez continuer à rembourser votre prêt immobilier conformément aux termes convenus. Tout défaut de paiement peut entraîner des pénalités de retard, nuire à votre cote de crédit ou, dans les cas graves, donner lieu à une procédure de défaut de paiement.
• Dossier de crédit : une proposition est mentionnée dans votre dossier de crédit. Même si vous êtes à jour dans le paiement de votre prêt immobilier, les prêteurs verront cette proposition lorsqu’ils examineront votre dossier et pourraient revoir leur évaluation des risques.
• La communication est importante : bien que vous ne soyez pas tenu d’informer de votre propre initiative votre prêteur hypothécaire d’une proposition de consommateur (votre LIT en informe les créanciers chirographaires), une communication ouverte peut vous éviter des surprises lors du renouvellement ou du refinancement.

Pour comprendre le contexte en matière de risque pour les prêteurs, examinez l’évolution des taux de défaut de paiement des prêts immobiliers au Canada.

Demander un prêt immobilier pendant ou après une proposition de consommateur

Que vous envisagiez un achat, un renouvellement ou un refinancement, le moment choisi est déterminant. Voici comment les propositions de consommateur influencent généralement les décisions d’approbation à différentes étapes.

Pendant la durée d’une proposition en cours

La plupart des prêteurs traditionnels (prêteurs de catégorie A) privilégient les demandeurs qui ne font pas l’objet d’une procédure d’insolvabilité en cours. Si vous déposez votre demande alors que votre procédure est en cours, attendez-vous à un examen plus minutieux. Vous devrez peut-être vous tourner vers des prêteurs alternatifs (de catégorie B) qui appliquent des critères d’octroi plus souples, mais qui pratiquent généralement des taux et des frais plus élevés.

Les prêteurs examinent les détails de votre demande, vos mensualités et votre historique de paiement, en particulier en ce qui concerne les dettes garanties. Ils vérifient également que votre prêt immobilier n’est pas en retard de paiement et que vous gérez tous vos engagements en cours de manière responsable.

Après la fin du traitement (sortie)

Une fois votre proposition finalisée, vos chances d’obtenir un accord s’améliorent, surtout si vous avez rétabli votre solvabilité et conservé un historique de paiement irréprochable en matière de logement. Les prêteurs continueront de voir la mention de cette proposition dans votre dossier de crédit pendant un certain temps, mais un comportement exemplaire après la proposition peut dissiper leurs inquiétudes.

Parmi les préférences habituelles des prêteurs, on peut citer :

• Délai écoulé depuis la conclusion de l’accord : de nombreux prêteurs souhaitent constater 12 à 24 mois de comportement irréprochable en matière de crédit après la conclusion d’un accord.
• Lignes de crédit rétablies : un nouvel historique de crédit positif (par exemple, une carte de crédit garantie ou un petit prêt à tempérament remboursé dans les délais) renforce votre dossier.
• Revenus stables et épargne : un emploi stable et un fonds d’urgence suffisant témoignent d’une bonne résilience financière.

Si les frais d’intérêts vous préoccupent pendant que vous vous remettez sur pied, consultez notre analyse des implications des taux d’intérêt dans le cadre d’une proposition de consommateur.

Renouvellement et refinancement hypothécaires : calendrier et stratégies

C’est dans le cadre des renouvellements et des refinancements que les propositions de consommateur peuvent avoir l’impact le plus concret.

• Renouvellement auprès de votre prêteur actuel : si votre historique de paiement est irréprochable, de nombreux prêteurs procèdent au renouvellement sans réexaminer l’intégralité de votre dossier. Une proposition de consommateur peut tout de même influencer les conditions ou le taux d’intérêt, mais le fait d’effectuer vos paiements dans les délais aide considérablement.
• Changement de prêteur : un changement de prêteur nécessite généralement le dépôt d’un dossier complet. Votre demande sera examinée en tenant compte de votre historique de remboursement de prêt immobilier, de vos ratios d’endettement et de la stabilité de vos revenus.
• Refinancement : il est plus difficile de mobiliser le capital immobilier pendant qu’une demande de prêt est en cours. Une fois celle-ci finalisée, un refinancement peut s’avérer possible, notamment si vous disposez d’un capital immobilier important et d’une meilleure solvabilité.

Pour en savoir plus, découvrez comment une proposition de consommateur influe sur le renouvellement d’un prêt immobilier.

Ce que les prêteurs hypothécaires examinent après avoir reçu une proposition

Les prêteurs évaluent le risque selon plusieurs critères. En les comprenant, vous pourrez constituer un dossier de demande plus solide.

1) Antécédents de paiement (notamment en matière de logement)

Le paiement ponctuel des mensualités de prêt immobilier, du loyer et des factures de services publics témoigne de votre fiabilité. Le respect des obligations de paiement liées au logement est souvent un critère très important.

2) Profil de crédit et taux d’utilisation

Des soldes moins élevés par rapport aux plafonds et des paiements effectués régulièrement dans les délais témoignent d’un meilleur comportement en matière de crédit. Évitez de contracter de nouvelles dettes à taux d’intérêt élevé et maintenez, si possible, votre taux d’utilisation en dessous de 30 %.

3) Stabilité des revenus

Un emploi stable, des revenus réguliers et des ratios d’endettement raisonnables sont essentiels. Si vous avez perdu votre emploi, le site Internet d’Emploi et Développement social Canada propose des informations sur les prestations et les programmes susceptibles de vous aider à stabiliser votre situation financière pendant que vous vous remettez sur pied.

4) Fonds propres et ratio prêt/valeur (LTV)

Un apport personnel plus important réduit le risque pour le prêteur. Un ratio prêt/valeur (LTV) plus faible peut améliorer vos chances d’obtenir un prêt et bénéficier de conditions plus avantageuses.

5) Origine de l’apport personnel (pour les achats)

Les économies justifiées et non issues d’un emprunt sont privilégiées. Les dons doivent respecter les règles du prêteur en matière de justificatifs.

Des stratégies judicieuses pour protéger votre logement et votre crédit

En élaborant un plan bien pensé, vous pouvez limiter l’impact d’une proposition de consommateur sur votre parcours hypothécaire.

Élaborez un plan d’action pour rétablir votre solvabilité

• Veillez à effectuer sans faute vos remboursements hypothécaires et le paiement de votre loyer.
• Utilisez une carte de crédit garantie de manière responsable ; réglez l’intégralité de votre solde chaque mois.
• N’envisagez un petit prêt à tempérament que si cela s’avère nécessaire pour diversifier vos types de crédit.
• Veillez à ce que le taux d’utilisation reste faible (idéalement inférieur à 30 %).

Documentation et communication

• Conservez les documents relatifs à la réalisation des propositions, à l’historique des paiements et aux clôtures de comptes.
• Rédigez une lettre d’explication concise à l’intention des prêteurs, dans laquelle vous exposerez les circonstances qui ont conduit à votre proposition ainsi que les mesures que vous avez prises pour améliorer la situation.
• Vérifiez à l’avance les conditions de renouvellement de votre prêteur afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Scénarios réalistes : exemples de résultats

Chaque dossier est différent. Ces exemples illustrent des schémas courants et la manière dont les décisions se prennent.

Exemple n° 1 : un capital immobilier important, des remboursements hypothécaires irréprochables

Un propriétaire a souscrit un prêt il y a 14 mois, dispose d’une part de fonds propres de 35 % et présente un historique de remboursement irréprochable. Il sollicite un renouvellement auprès de son prêteur actuel. Résultat : le renouvellement est accordé, avec un taux légèrement supérieur à celui des emprunteurs les plus solvables, mais des conditions stables grâce à son excellent historique de remboursement.

Exemple n° 2 : Achat après soumission d’une proposition avec un prêt hypothécaire assuré

Un locataire a déposé une demande il y a 24 mois, a rétabli sa solvabilité grâce à une carte de crédit garantie et à un petit crédit à tempérament, et maintient un taux d’utilisation inférieur à 20 %. Il dispose d’une épargne avérée destinée à l’apport personnel. Résultat : accord d’un prêt immobilier garanti après une évaluation complète du dossier, grâce à un historique de crédit irréprochable et à des revenus vérifiables.

Exemple n° 3 : tentative de refinancement alors qu’une proposition est en cours

Un propriétaire tente de mobiliser la valeur nette de son logement pour regrouper ses dettes alors qu’il fait encore l’objet d’une procédure de redressement. Résultat : la plupart des prêteurs de catégorie A refusent ; un prêteur de catégorie B pourrait envisager d’accorder un prêt, mais à des conditions plus strictes et à un coût plus élevé. Il pourrait être plus judicieux d’attendre la fin de la procédure et de démontrer une amélioration de sa solvabilité ainsi qu’une plus grande stabilité de ses revenus.

Autres solutions si vous ne pouvez pas encore obtenir de prêt immobilier

Si votre dossier de candidature n’est pas encore prêt, vous disposez tout de même de solutions pour réduire les coûts et renforcer votre dossier.

• Renouveler auprès de votre prêteur actuel : si changer de prêteur s’avère difficile, un renouvellement (même à un taux légèrement plus élevé) peut vous permettre de conserver un logement stable pendant que vous rétablissez votre solvabilité.
• Stratégies de réduction de la dette : la réduction de vos autres charges mensuelles peut améliorer vos ratios de service de la dette. Consultez notre guide détaillé sur le regroupement de dettes au Canada pour en comprendre les avantages et les risques.
• Le contexte a son importance : face à la hausse des coûts du logement, certains emprunteurs envisagent de recourir à une proposition à la consommation, car celle-ci permet de stabiliser leurs flux de trésorerie. Pour en savoir plus, consultez l’article « Crise du logement et proposition à la consommation : votre solution canadienne d’allègement de la dette ».

Pour acquérir des connaissances générales sur le fonctionnement des propositions, consultez l’ouvrage « Canadian Debt Relief : Expert Guide to Consumer Proposals ».

Les retombées à long terme : se reconstruire et se qualifier à nouveau

Si ces propositions ont une incidence sur la solvabilité à court terme, les avantages à long terme peuvent être considérables. De nombreux Canadiens concluent un accord de rééchelonnement, s’acquittent sans faute de leurs mensualités de logement, puis peuvent à nouveau prétendre à des prêts immobiliers assortis de conditions plus avantageuses après 12 à 24 mois de comportement irréprochable en matière de crédit.

Parmi les bonnes pratiques, on peut citer le maintien d’un revenu stable, l’épargne régulière et la vérification de l’exactitude de votre dossier de crédit. Des ressources fédérales sur les finances des ménages et la protection des consommateurs sont disponibles auprès du gouvernement du Canada. Pour vous tenir informé de la situation générale du marché, suivez les publications de Statistique Canada.

Conclusion

Une proposition de consommateur peut constituer un outil efficace pour stabiliser votre situation financière et réduire vos dettes non garanties. Elle modifie également la façon dont les prêteurs hypothécaires évaluent votre dossier, notamment lors des renouvellements, des refinancements et des nouvelles demandes. En effectuant vos remboursements hypothécaires dans les délais, en rétablissant votre solvabilité de manière réfléchie, en documentant vos progrès et en planifiant stratégiquement vos demandes, vous pouvez protéger votre logement dès aujourd’hui et renforcer votre éligibilité à l’octroi de futurs prêts hypothécaires.

Références et lectures complémentaires

• Comprendre le taux de défaut de paiement des prêts immobiliers au Canada
• Comment une proposition de consommateur influe-t-elle sur le renouvellement d’un prêt immobilier ?
• Faillite ou proposition de consommateur : guide complet pour le Canada (2025)
• Allègement de la dette au Canada : guide d’experts sur les propositions de consommateur
• Gouvernement du Canada : programmes et protection des consommateurs
• Statistique Canada : Données économiques et sur les finances des ménages
• Emploi et Développement social Canada : Aides au revenu

Marcus Chan( Principal & Institutional Finance Analyst )

Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.