Si vous suivez un plan de gestion de la dette et que vous vous demandez si vous pouvez tout de même obtenir un crédit immobilier — ou conserver celui que vous avez déjà —, vous n’êtes pas le seul. Des milliers de Canadiens se retrouvent chaque année dans cette situation précise, et la bonne nouvelle, c’est que vos projets d’accession à la propriété ne doivent pas pour autant être abandonnés simplement parce que vous suivez un plan de gestion de la dette.
Cela dit, obtenir un crédit immobilier alors que vous suivez un plan de gestion de dettes comporte bel et bien des obstacles concrets. Les prêteurs examinent votre dossier de crédit, votre ratio dette/revenu et votre situation financière globale. Un plan de gestion de dettes modifie certains aspects de cette situation — parfois de manière favorable, parfois de manière à rendre l’octroi du crédit plus difficile. Voici ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce qu’un plan de gestion de dettes ?
Un plan de gestion de la dette est un accord volontaire conclu entre vous et vos créanciers, mis en place par l’intermédiaire d’un organisme de conseil en crédit. Votre conseiller négocie avec les créanciers afin de réduire ou de supprimer les intérêts sur vos dettes non garanties — telles que les cartes de crédit, les prêts personnels et les créances en recouvrement — et regroupe le tout en un seul versement mensuel que vous êtes réellement en mesure de gérer.
Contrairement à une proposition de consommateur ou à une faillite, un plan de gestion de la dette (PGD) ne constitue pas une procédure judiciaire. Il n’apparaît pas dans les registres publics, contrairement aux déclarations d’insolvabilité. Toutefois, les créanciers qui acceptent ce plan peuvent inscrire la mention « R7 » sur votre dossier de crédit, ce qui indique aux autres prêteurs que vous effectuez vos remboursements par l’intermédiaire d’un tiers. Selon le Bureau du surintendant des faillites du gouvernement du Canada, la mention « R7 » reste inscrite sur votre dossier de crédit pendant deux ans après la fin de votre plan.
Un plan de gestion de la dette (DMP) ne couvre que les dettes non garanties. Les dettes garanties — notamment votre prêt immobilier, votre crédit automobile et toute ligne de crédit hypothécaire — ne font pas partie du plan et vous devez continuer à les rembourser selon vos propres modalités.
Comment un plan de gestion de la dette (DMP) influe sur votre prêt immobilier actuel
Si vous êtes déjà propriétaire d’un logement et que vous adhérez à un plan de gestion de la dette (DMP), votre prêt immobilier n’est pas menacé. Votre prêteur hypothécaire n’est en aucun cas impliqué dans le processus du DMP, car ce plan ne concerne que les dettes non garanties. Tant que vous continuez à effectuer vos remboursements hypothécaires réguliers, rien ne change concernant votre logement.
En réalité, un programme de gestion de la dette (PGD) peut réellement vous aider à mieux faire face au remboursement de votre prêt immobilier. En réduisant, voire en supprimant, les intérêts sur vos dettes non garanties et en les regroupant en un seul versement, un PGD vous permet de dégager des liquidités dans votre budget mensuel. De nombreux Canadiens constatent qu’une fois libérés de la pression liée au paiement de plusieurs dettes à taux d’intérêt élevé, il leur est beaucoup plus facile de respecter les échéances de leur prêt immobilier.
Obtenir un nouveau prêt immobilier alors que vous suivez un plan de gestion de la dette (DMP)
C’est là que les choses se compliquent. Bien qu’aucune loi ne vous interdise de demander un crédit immobilier pendant un plan de gestion de la dette (DMP), la plupart des conseillers en crédit vous déconseillent de contracter une nouvelle dette importante tant que vous n’avez pas mené ce plan à son terme.
D’un point de vue pratique, les prêteurs verront la mention « R7 » sur votre dossier de crédit lorsqu’ils consulteront votre dossier. De nombreux « prêteurs de catégorie A » traditionnels — les grandes banques — considèrent cela comme un signal d’alerte. Cela ne signifie pas un refus automatique, mais cela implique que vous ferez probablement l’objet d’un examen plus approfondi. On pourrait vous proposer un taux d’intérêt plus élevé, vous accorder un montant de prêt inférieur ou vous demander de verser un apport personnel plus important.
Pour les Canadiens dont l’apport personnel est inférieur à 20 %, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL exige une cote de crédit minimale de 600. Si votre cote est tombée en dessous de ce seuil pendant votre programme de gestion de la dette (PGD), un prêt hypothécaire assuré auprès d’une grande banque pourrait ne pas être envisageable tant que vous n’aurez pas rétabli votre cote. Consolidated Credit Canada recommande d’attendre au moins deux ans après la fin de votre programme de gestion de la dette avant de présenter votre demande, afin d’obtenir les meilleurs résultats.
Les prêteurs de catégorie B (prêteurs hypothécaires alternatifs tels que les sociétés de fiducie et les sociétés d’investissement hypothécaire) ainsi que les prêteurs privés peuvent être disposés à vous accompagner pendant ou peu après un programme de gestion de la dette (DMP), mais attendez-vous à des taux supérieurs de 1 % à 3 % à ceux proposés par les grandes banques.
Avantages de la gestion d’un crédit immobilier dans le cadre d’un plan de gestion de la dette (DMP)
Les inconvénients à prendre en compte
À qui cette solution s’adresse-t-elle ?
- Les propriétaires qui ont des difficultés à rembourser leurs dettes non garanties et qui souhaitent préserver leur capacité à continuer à payer leurs mensualités hypothécaires
- Les Canadiens qui souhaitent éviter la faillite ou une proposition de consommateur, ainsi que leurs conséquences plus graves sur leur solvabilité
- Les personnes qui ne prévoient pas d’acheter un nouveau logement au cours des deux à trois prochaines années et qui peuvent se concentrer en priorité sur la finalisation de leur plan de gestion de la dette (PGD)
- Les personnes disposant d’un revenu stable et capables de s’engager à honorer simultanément les versements du plan de gestion de la dette et ceux de leur prêt immobilier
Qui devrait attendre ?
- Si vous envisagez de souscrire un nouveau prêt immobilier au cours des 12 prochains mois, la mention « R7 » et une note de crédit faible joueront en votre défaveur
- Les personnes dont les revenus sont instables ou qui ont déjà du mal à honorer leurs mensualités hypothécaires actuelles
- Les Canadiens qui auraient besoin d’un financement garanti par la SCHL mais dont la cote de crédit est inférieure à 600
- Les personnes qui envisagent de renouveler prochainement leur prêt immobilier auprès d’un autre prêteur — changer de prêteur pendant un programme de gestion de la dette (PGD) pourrait entraîner des conditions moins avantageuses
Exemple financier : programme de gestion de la dette et coûts hypothécaires
Voici à quoi pourraient ressembler les chiffres pour un Canadien ayant une dette non garantie de 25 000 dollars et un crédit immobilier de 300 000 dollars :
Ces 230 dollars d’économies par mois représentent près de 2 760 dollars par an — une somme qui peut servir à constituer un fonds d’urgence, à compléter votre épargne destinée à l’apport personnel ou simplement à permettre à votre foyer de tenir le coup pendant une période difficile.
Mesures à prendre pour améliorer vos chances d’obtenir un prêt immobilier dans le cadre d’un plan de gestion de la dette (DMP)
- Commencez par mener à bien votre plan de gestion de la dette (DMP) (si possible). La meilleure chose que vous puissiez faire est de mener ce plan à son terme avant de demander un crédit immobilier. Une fois le DMP terminé, le délai de deux ans marqué par la mention « R7 » commence à courir, et votre ratio dette/revenus diminue considérablement.
- Reconstruisez votre cote de crédit. À l’issue de votre programme de gestion de la dette (DMP), procurez-vous une carte de crédit garantie et utilisez-la pour de petits achats, en réglant l’intégralité du solde chaque mois. Veillez à ce que votre taux d’utilisation reste inférieur à 30 %. Dans un délai de six à douze mois, envisagez d’ajouter un deuxième produit de crédit, tel qu’un petit prêt à tempérament. Les services de rétablissement de crédit peuvent également vous aider à identifier et à corriger les erreurs figurant dans votre dossier.
- Constituez-vous un apport personnel plus important. Un apport personnel de 20 % ou plus vous dispense de souscrire l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL et vous évite ainsi l’exigence d’un score de crédit minimum de 600. Cela démontre également aux prêteurs que vous êtes financièrement stable.
- Obtenez une pré-approbation avant de commencer vos recherches. Adressez-vous à un courtier en crédit immobilier qui travaille aussi bien avec des prêteurs de catégorie A que de catégorie B. Un courtier pourra vous indiquer précisément où vous en êtes et quels prêteurs sont les plus susceptibles d’accorder un prêt à une personne ayant suivi un programme de gestion de la dette (DMP).
- Veillez à maintenir votre ratio dette/revenus à un niveau bas. Les prêteurs se basent sur deux ratios clés : le service brut de la dette (GDS) doit être inférieur à 39 %, et le service total de la dette (TDS) inférieur à 44 %. En effectuant régulièrement vos versements dans le cadre de votre plan de gestion de la dette (DMP) et en évitant de contracter de nouvelles dettes, vous pourrez atteindre ces objectifs.
- Conservez toutes vos pièces justificatives. Rassemblez les justificatifs attestant que vous avez mené à bien votre plan de gestion de la dette (DMP), votre historique de paiements, les justificatifs de vos revenus ainsi que toute épargne que vous avez constituée. Les prêteurs peuvent souhaiter s’assurer que vous avez redressé votre situation financière ; le fait de disposer de ces documents accélère la procédure.
Conclusion
Prêt à vérifier si vous êtes éligible ?
Foire aux questions
Puis-je conserver mon prêt immobilier actuel si je souscris à un plan de gestion de dettes ?
Oui. Un plan de gestion de dettes ne concerne que les dettes non garanties, telles que les cartes de crédit et les prêts personnels. Votre prêt immobilier est une dette garantie ; il est donc totalement distinct du plan de gestion de dettes. Tant que vous continuez à effectuer vos remboursements mensuels de prêt immobilier, votre logement et votre prêt immobilier ne sont pas affectés. Dans de nombreux cas, la baisse des mensualités prévue par le plan de gestion de dettes vous permet même de mieux faire face à vos remboursements de prêt immobilier.
Combien de temps après un plan de gestion de la dette (DMP) puis-je obtenir un crédit immobilier ?
Techniquement, vous pouvez en faire la demande à tout moment : il n’y a pas de délai d’attente légal. Cependant, la plupart des experts en crédit immobilier recommandent d’attendre au moins deux ans après la fin de votre plan de gestion de la dette (DMP). La mention « R7 » inscrite sur votre dossier de crédit par les créanciers participants reste visible pendant deux ans après la fin de votre plan. Une fois cette mention supprimée et après avoir eu le temps de rétablir votre cote de crédit, vous pourrez bénéficier de taux et de conditions bien plus avantageux auprès des prêteurs traditionnels.
Un plan de gestion de dettes apparaîtra-t-il lorsqu’un prêteur hypothécaire vérifiera votre dossier de crédit ?
Oui. Les créanciers qui participent à votre plan de gestion de dettes (PGD) signalent généralement une mention « R7 » à Equifax et TransUnion, ce qui indique que vous effectuez vos remboursements par l’intermédiaire d’un tiers. Les prêteurs hypothécaires verront cette mention lorsqu’ils consulteront votre dossier de crédit. Bien que cela soit moins préjudiciable qu’une faillite (R9) ou qu’une proposition de consommateur (R7/R9), cela indique aux prêteurs que vous avez rencontré des difficultés à gérer vos dettes, ce qui peut avoir une incidence sur vos chances d’obtenir un prêt et sur le taux d’intérêt qui vous sera proposé.
Puis-je obtenir un prêt immobilier avec un score de crédit inférieur à 600 alors que je suis inscrit à un programme de gestion de la dette (DMP) ?
C’est très difficile, mais pas impossible. Si vous avez besoin d’un financement garanti par la SCHL (obligatoire pour les apports personnels inférieurs à 20 %), vous devrez disposer d’un score de crédit d’au moins 600. Avec une cote inférieure à ce seuil, vos options se limitent aux prêteurs de catégorie B ou aux prêteurs privés qui n’exigent pas d’assurance hypothécaire — mais vous devrez verser un apport initial d’au moins 20 % et vous paierez des taux d’intérêt plus élevés, généralement de 1 % à 3 % supérieurs à ceux pratiqués par les prêteurs traditionnels. La plupart des conseillers financiers recommandent de vous concentrer sur la finalisation de votre programme de gestion de la dette et sur la reconstruction de votre solvabilité avant de déposer votre demande.
Un plan de gestion de dettes est-il préférable à un prêt de regroupement de dettes si je souhaite acheter un logement ?
Cela dépend de votre situation. Un prêt de regroupement de dettes, si vous y êtes éligible, a moins d’impact sur votre dossier de crédit car il n’y a pas de mention « R7 » : il s’agit simplement d’un nouveau prêt servant à rembourser les anciens. Cependant, les prêts de regroupement exigent un bon niveau de crédit pour y avoir droit et peuvent être assortis de taux d’intérêt plus élevés que ceux qu’un plan de gestion de dettes (DMP) peut négocier. Un plan de gestion de dettes est souvent le meilleur choix si vous ne remplissez pas les conditions requises pour obtenir un prêt de regroupement ou si vos taux d’intérêt sont très élevés. En contrepartie, cela implique une mention dans votre dossier de crédit et la recommandation d’attendre avant de contracter une nouvelle dette, comme un prêt immobilier. Un conseiller en crédit peut vous aider à évaluer ces deux options en fonction de votre situation financière particulière.
Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.
