Analyse détaillée des règles relatives à l’exonération des plus-values en 2025 au Canada : changements concrets, conditions d’éligibilité et planification judicieuse

La réglementation relative aux plus-values au Canada évolue, et l’année 2025 est une année à laquelle de nombreux investisseurs, chefs d’entreprise et acteurs du secteur immobilier doivent prêter attention. Pour bien cerner les règles d’exonération des plus-values de 2025, il faut tout d’abord comprendre comment les modifications fédérales introduites mi-2024 s’appliquent désormais à l’année d’imposition 2025, comment fonctionnent concrètement les exonérations et quelles stratégies peuvent vous aider à réduire votre charge fiscale de manière responsable. Ce guide clarifie les concepts clés, présente des exemples concrets et met en évidence les cas où les exonérations s’appliquent — et ceux où elles ne s’appliquent pas — afin que vous puissiez planifier votre situation en toute confiance.

Ce qui a changé en 2025 : plus-values et exonérations

Plusieurs changements importants au niveau fédéral, entrés en vigueur en 2024, ont désormais une incidence sur la manière dont les Canadiens calculeront leurs plus-values en 2025 :

• Modifications du taux d’imposition : pour les particuliers, le taux d’imposition s’élève désormais à la moitié (50 %) sur les premiers 250 000 dollars de plus-values annuelles, et aux deux tiers (66,7 %) sur les plus-values supérieures à 250 000 dollars. Pour les sociétés et la plupart des fiducies, le taux d’imposition s’élève à 66,7 % sur l’ensemble des plus-values. Ces modifications, annoncées par le gouvernement fédéral, s’appliquent également à l’année d’imposition 2025. Pour obtenir les dernières informations officielles, veuillez consulter le site du gouvernement du Canada.
• Augmentation de l’exonération à vie sur les plus-values (LCGE) : L’exonération à vie sur les plus-values (LCGE) applicable aux actions de petites entreprises éligibles (QSBC) et aux biens agricoles ou de pêche éligibles a été portée à 1,25 million de dollars pour les cessions effectuées à compter du 25 juin 2024. Ce plafond plus élevé s’applique lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôt pour 2025 si vous avez cédé des biens éligibles au cours de la période de référence.
• Mesure d’incitation destinée aux entrepreneurs (à compter de 2025) : Le gouvernement fédéral a proposé une nouvelle mesure d’incitation visant à réduire le taux d’imposition des plus-values sur les actions admissibles de certains entrepreneurs canadiens, avec un plafond qui sera progressivement mis en place à partir de 2025. Veuillez vérifier les règles en vigueur et les conditions d’éligibilité sur le site du gouvernement du Canada.

Ces changements rendent la planification plus complexe. Votre situation fiscale dépend désormais du type de bien que vous vendez, du montant de la plus-value réalisée et de votre éligibilité à des exonérations spécifiques telles que l’exonération pour plus-value à long terme (LCGE).

Pour obtenir un aperçu pratique plus approfondi des mises à jour au niveau fédéral et de leurs répercussions sur les investisseurs, consultez notre analyse des modifications apportées à l’impôt sur les plus-values au Canada, ainsi que notre guide dédié à la signification de l’exonération à vie sur les plus-values en 2025.

Comprendre les exonérations par rapport à la règle de la résidence principale

Dans le langage courant, l’expression « exonération des plus-values » peut recouvrir différentes réalités ; il est donc essentiel de distinguer ces concepts :

• Exonération relative à la résidence principale : Au Canada, la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est généralement exonérée d’impôt, à condition que vous remplissiez les conditions requises et que vous désigniez le bien en conséquence. Il s’agit d’une règle distincte de celle relative à la LCGE et qui s’applique à votre résidence principale.
• Exonération à vie des plus-values (LCGE) : cette exonération s’applique à certains actifs spécifiques, à savoir les actions de petites entreprises éligibles et les biens agricoles ou de pêche éligibles. La LCGE ne s’applique pas aux actifs d’investissement classiques, tels que les actions cotées en bourse ou les biens immobiliers destinés à la location.

En résumé : l’exonération relative à la résidence principale protège les plus-values réalisées sur votre résidence principale ; l’exonération relative aux biens d’exploitation (LCGE) peut protéger les plus-values réalisées sur certains types de biens professionnels ou agricoles. Si vous vendez un appartement en location ou une résidence secondaire, vous ne bénéficiez pas de la règle relative à la résidence principale et l’exonération LCGE ne s’appliquera pas, sauf si le bien répond aux critères des catégories visées par cette exonération.

Pour un rappel en langage simple, consultez notre guide explicatif sur l’exonération des plus-values au Canada.

Critères d’éligibilité en 2025

L’éligibilité dépend de l’exemption ou de la règle que vous appliquez.

Qui peut prétendre au LCGE ?

• Biens éligibles : les actions QSBC, ainsi que les biens agricoles ou de pêche éligibles.
• Propriété et utilisation : les actions ou les biens doivent répondre à des critères précis (par exemple, les critères relatifs aux actifs d’entreprise en activité pour les actions QSBC).
• Plafonds : Le LCGE est soumis à un plafond à vie, porté à 1,25 million de dollars pour les cessions effectuées à compter du 25 juin 2024, et dont pourront bénéficier les contribuables éligibles lors du dépôt de leur déclaration de revenus de 2025.
• Documentation : Tenir à jour les registres des actions, les comptes annuels de la société et les expertises professionnelles, selon les besoins, afin de prouver que les conditions requises sont remplies.

Pour en savoir plus, consultez nos guides complets sur l’exonération à vie des plus-values (LCGE) pour la planification de l’année en cours : « Exonération à vie des plus-values (2024) » et « Règles et stratégies relatives à la LCGE pour 2025 ».

Conditions relatives à la résidence principale

• Désignation : Vous devez désigner ce bien immobilier comme votre résidence principale pour les années au cours desquelles vous souhaitez bénéficier de l’exonération.
• Utilisation : En règle générale, ce logement doit être occupé par vous-même ou par certains membres de votre famille. Des exonérations partielles peuvent s’appliquer si ce logement n’a constitué votre résidence principale que pendant une partie de la période où vous en étiez propriétaire.
• Déclaration : Vous êtes tenu de déclarer la vente de votre résidence principale dans votre déclaration d’impôt, même si la plus-value est exonérée. Vérifiez les dispositions en vigueur auprès du gouvernement du Canada.

Les principes fondamentaux des mesures d’incitation destinées aux entrepreneurs

• Actions éligibles : Le programme d’incitation proposé concerne les actions éligibles détenues par certains entrepreneurs canadiens, selon des critères précis.
• Taux d’imposition réduit : un taux réduit s’applique dans le cadre d’un plafond annuel ou à vie qui sera progressivement mis en place à partir de 2025.
• Vérifiez les informations : consultez toujours les règles et les délais en vigueur sur le site web du gouvernement du Canada.

Les conséquences des nouvelles règles pour les investisseurs, les propriétaires et les vendeurs d’entreprises

Voici comment l’évolution du taux d’inclusion et les dérogations se traduisent concrètement.

Investisseurs particuliers : exemple de calcul

Supposons que vous réalisiez 300 000 $ de plus-values en 2025 grâce à la vente d’un ensemble de placements non enregistrés :

• Pour les premiers 250 000 $ de plus-values : taux d’imposition = 50 % → 125 000 $ imposables.
• Sur les 50 000 $ restants de plus-values : taux d’imposition = 66,7 % → environ 33 350 $ imposables.
• Total des plus-values imposables : environ 158 350 $ (avant crédits d’impôt et déductions personnelles).

Ce montant imposable est ensuite intégré à vos revenus et imposé selon vos taux marginaux d’imposition.

Sociétés et fiducies

Pour les sociétés et la plupart des fiducies, le taux d’imposition est de 66,7 % sur l’ensemble des plus-values. Si une société réalise une plus-value de 300 000 $ en 2025, la partie imposable s’élève à environ 200 100 $, conformément aux règles relatives à l’impôt sur les sociétés. Les chefs d’entreprise doivent coordonner leur planification fiscale, leur éligibilité au régime LCGE (s’ils vendent personnellement des actions d’une QSBC) et le calendrier de ces opérations afin d’obtenir les meilleurs résultats possibles.

Propriétaires immobiliers

• Résidence principale : si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est généralement exonérée. Vous devez toutefois déclarer cette vente.
• Biens immobiliers destinés à la location ou résidences secondaires : les plus-values sont imposables (pas de LCGE) et les nouveaux seuils du taux d’imposition s’appliquent.
• Bien immobilier à usage professionnel : lorsqu’un bien immobilier est utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle en cours et qu’il remplit les critères d’éligibilité aux tests d’actifs du QSBC (par l’intermédiaire d’une société), la LCGE peut s’appliquer lors de la cession des actions de la société — et non lors de la cession du bien immobilier lui-même. Il est indispensable de solliciter l’avis d’un professionnel.

Les conditions du marché influencent également le calendrier et les résultats. Les variations des coûts d’emprunt, telles que suivies par la Banque du Canada, peuvent avoir une incidence sur les prix des actifs et les décisions relatives au calendrier des transactions. Pour mieux comprendre l’évolution des taux d’intérêt, consultez notre résumé : « La Banque du Canada abaisse son taux d’intérêt à 3,25 % : quelles conséquences en 2025? »

Stratégies de planification pour 2025 et au-delà

Envisagez ces stratégies pratiques et conformes à la réglementation pour gérer votre exposition fiscale :

1) Répartir les ventes de manière à respecter le seuil de 250 000 dollars

• Répartissez vos plus-values sur plusieurs années : si vous prévoyez des plus-values importantes, envisagez d’échelonner vos cessions de manière à rester chaque année dans la tranche d’imposition de 50 %.
• Report ou anticipation des ventes : en fonction des conditions du marché, le fait de reporter une vente à une année ultérieure — ou d’en anticiper une partie — pourrait réduire le montant imposable au cours d’une même année.

2) Recourir aux exonérations et aux compensations

• Appliquez le LCGE lorsque vous y avez droit : si vous vendez des actions d’une société QSBC ou des biens agricoles ou de pêche éligibles, assurez-vous que les critères relatifs à la société et aux actifs sont remplis pour pouvoir bénéficier du LCGE de 1,25 million de dollars.
• Pertes en capital pouvant compenser les plus-values : les pertes en capital peuvent compenser les plus-values. Tenez un registre des reports de pertes en avant et en arrière.
• Don ou cession de titres ayant pris de la valeur : En vertu de la réglementation en vigueur, les dons caritatifs de titres cotés en bourse peuvent permettre d’exonérer de l’impôt sur les plus-values la partie faisant l’objet du don. Veuillez vérifier les modalités actuelles auprès des sources officielles du gouvernement du Canada.

3) Tenez une comptabilité rigoureuse et effectuez vos estimations fiscales suffisamment tôt

• Documentation : Tenir à jour les registres des achats et des ventes, les coûts des travaux d’amélioration, les états financiers de l’entreprise et les évaluations.
• Estimations provisoires : établissez des prévisions à mi-année pour éviter les mauvaises surprises. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada propose des outils et des conseils pouvant vous aider à établir votre budget et à planifier vos obligations fiscales.

Pour disposer des informations de base nécessaires à votre planification, consultez notre présentation des modifications apportées à l’impôt sur les plus-values au Canada, ainsi que les plafonds et les stratégies relatifs au LCGE pour 2025.

Documentation et rapports : ce que l’ARC attendra de vous

Préparez-vous à des exigences plus strictes en matière de rapports et de documentation en 2025 :

• Déclarer la vente de votre résidence principale : même si celle-ci bénéficie d’une exonération totale, vous devez déclarer cette vente afin de pouvoir bénéficier de cette exonération en bonne et due forme.
• Annexe 3 et formulaires connexes : les particuliers déclarent généralement leurs plus-values et moins-values dans l’annexe 3 de la déclaration T1 ; les fiducies et les sociétés sont soumises à des obligations de déclaration équivalentes dans leurs propres déclarations.
• Documents relatifs à la cession d’une entreprise : si vous souhaitez bénéficier du LCGE, veillez à tenir une comptabilité d’entreprise claire (registres des actions, bilans, évaluations d’actifs) et envisagez de faire réaliser des expertises par des professionnels.
• Préparation à un contrôle fiscal : veillez à pouvoir justifier le coût de base ajusté (CBA), les améliorations apportées et le produit de la cession.

Pour obtenir des conseils faisant autorité, veuillez consulter le site du gouvernement du Canada et vérifier les informations auprès des publications actuelles de l’ARC à chaque période de déclaration.

Perspectives d’avenir : ce qu’il faudra surveiller en 2025

Les changements de politique peuvent avoir des répercussions sur les finances des ménages et leur comportement en matière d’investissement. Surveillez notamment :

• Tendances en matière d’endettement et d’épargne des ménages : les changements dans les stratégies d’investissement et les coûts d’emprunt pourraient modifier la manière dont les Canadiens réalisent leurs gains. Pour consulter les données nationales, veuillez vous reporter aux publications de Statistique Canada.
• Contexte des taux d’intérêt : les fluctuations des taux peuvent influencer les cours des actifs, la rotation des portefeuilles et la décision des investisseurs de réaliser leurs plus-values ou de conserver leurs titres plus longtemps. Pour obtenir les dernières informations, veuillez consulter le site de la Banque du Canada.
• Évolutions législatives : Au fur et à mesure que l’année 2025 avance, suivez de près les mises à jour concernant les mesures d’incitation destinées aux entrepreneurs ainsi que toute précision apportée aux critères d’éligibilité au LCGE.

Situations concrètes : études de cas succinctes

• Chef d’entreprise cédant des actions QSBC : un fondateur cède des actions QSBC éligibles fin 2025. Le plafond d’imposition (LCGE) étant fixé à 1,25 million de dollars (pour les cessions éligibles postérieures au 25 juin 2024), une partie importante de la plus-value peut être exonérée. Le solde est imposé au taux d’imposition applicable.
• Investisseur présentant des plus-values mixtes : un retraité réalise 200 000 $ de plus-values sur des fonds communs de placement et 80 000 $ sur la vente d’un bien immobilier locatif. Les premiers 250 000 $ sont imposés à un taux de 50 % ; les 30 000 $ restants sont imposés à un taux de 66,7 %.
• Propriétaire vendant sa résidence principale : une famille vend la résidence principale qu’elle occupe depuis longtemps et la désigne correctement. La plus-value est généralement exonérée, mais la vente doit tout de même être déclarée dans la déclaration d’impôts.
• Rééquilibrage du portefeuille d’une société : une société holding vend pour 500 000 dollars de titres dont la valeur s’est appréciée. La totalité de la plus-value est imposée à un taux de 66,7 %, ce qui souligne l’importance du choix du moment opportun et de l’optimisation fiscale par la réalisation de pertes.

Ressources utiles et lectures complémentaires

• Découvrez l’évolution de la réglementation grâce à notre présentation détaillée des modifications apportées à l’impôt sur les plus-values au Canada.
• Découvrez l’exonération à vie sur les plus-values en 2025 ainsi que des idées concrètes de planification.
• Rafraîchissez vos connaissances de base grâce à notre guide explicatif sur l’exonération des plus-values.
• Les fluctuations des taux peuvent influencer les décisions relatives au calendrier. Consultez notre résumé des modifications des taux de la Banque du Canada en 2025.
• Informations officielles et mises à jour : Gouvernement du Canada, Banque du Canada, Statistique Canada et Agence de la consommation en matière financière du Canada.

Conclusion : Pour bien comprendre les règles relatives à l’exonération des plus-values de 2025, il s’agit en fin de compte d’appliquer la règle appropriée à chaque actif, de suivre les seuils de taux d’imposition et de tout documenter de manière exhaustive. Avec un LCGE plus élevé pour les biens éligibles et la mise en place de la mesure d’incitation en faveur des entrepreneurs à partir de 2025, des opportunités existent — mais elles dépendent de critères d’éligibilité stricts et d’un calendrier rigoureux. Adaptez votre stratégie de vente aux conditions du marché, tenez une comptabilité précise et vérifiez chaque étape à la lumière des directives officielles afin de gérer les plus-values en 2025 avec confiance et responsabilité.

Marcus Chan( Principal & Institutional Finance Analyst )

Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.