Rechercher un appartement en Ontario lorsque votre cote de crédit est faible peut donner l’impression que toutes les portes sont déjà fermées avant même que vous n’ayez frappé. La plupart des propriétaires exigent une vérification de votre dossier de crédit, et si celui-ci fait état de retards de paiement, de recouvrements ou d’une proposition de consommateur, il est facile de penser que vous n’avez aucune chance. La bonne nouvelle, c’est qu’un mauvais dossier de crédit ne vous empêche pas légalement de louer un logement en Ontario. Cela signifie simplement que vous devez vous présenter bien préparé, muni des documents nécessaires et d’une explication claire.
Ce guide vous explique ce que les propriétaires ont le droit de faire et de ne pas faire en vertu de la législation ontarienne, ce qu’ils examinent réellement au-delà de la cote de crédit, ainsi que sept mesures concrètes que vous pouvez prendre pour obtenir un accord, même si votre dossier semble peu engageant. L’objectif est de vous aider à trouver un logement tout en vous permettant de régler la dette sous-jacente qui a fait baisser votre cote de crédit au départ.
Quelles sont les conséquences d’un mauvais dossier de crédit sur une demande de location en Ontario ?
En Ontario, la sélection des locataires par les propriétaires est régie par la Loi de 2006 sur la location résidentielle et le règlement 290/98 pris en application du Code des droits de la personne de l’Ontario. Conjointement, ces dispositions stipulent qu’un bailleur peut demander des références de crédit, les antécédents locatifs, une vérification de solvabilité, des informations sur les revenus et un garant lors de la sélection d’un locataire. Il ne peut toutefois pas utiliser ces éléments pour exercer une discrimination fondée sur des motifs protégés tels que la race, la situation familiale, le handicap ou le fait de percevoir une aide sociale.
Un détail important que de nombreux locataires ignorent : en vertu du règlement 290/98, les bailleurs ne peuvent demander des informations sur vos revenus que s’ils sollicitent également des informations sur votre historique locatif et votre solvabilité, et ils doivent examiner l’ensemble de ces éléments de manière globale. De plus, selon la Commission ontarienne des droits de la personne, ils ne peuvent légalement appliquer un ratio loyer/revenu strict (tel qu’un seuil de 30 %) pour vous refuser un logement. Une faible cote de crédit n’est qu’un élément parmi d’autres. Des revenus stables, une longue expérience professionnelle, de solides références et un garant disposé à s’engager peuvent tout à fait compenser cet inconvénient.
Un mauvais dossier de crédit se caractérise généralement par un score inférieur à environ 600, des retards de paiement récents, des comptes en recouvrement, une proposition de consommateur en cours ou récemment clôturée, ou encore une faillite dont la dette a été effacée mais qui figure toujours dans votre dossier. Chacune de ces situations peut être corrigée avec le temps, mais à court terme, vous avez besoin d’un logement. L’astuce consiste à montrer au propriétaire que le chiffre affiché à l’écran ne reflète pas entièrement la façon dont vous gérez votre argent aujourd’hui.
Les avantages de faire une demande malgré un mauvais dossier de crédit
Vous bénéficiez d’une protection juridique
Les propriétaires ne peuvent pas vous refuser un logement pour des motifs protégés, et l’absence d’antécédents de crédit ne doit pas, à elle seule, être considérée comme un élément négatif au regard des directives ontariennes en matière de droits de la personne.
De nombreux propriétaires font preuve de souplesse
Les propriétaires particuliers, les petits immeubles et les appartements en sous-sol accordent souvent plus d’importance aux références et aux revenus qu’à la cote de crédit elle-même.
L’honnêteté est récompensée
Fournir une explication sereine et bien préparée concernant d’éventuels problèmes financiers passés impressionne souvent davantage les propriétaires que de dissimuler le problème et d’être pris sur le fait par la suite.
Vous avez l’occasion de repartir à zéro
Une fois que vous payez votre loyer dans les délais, vous pouvez demander au propriétaire une référence positive et, parallèlement, rétablir progressivement votre solvabilité.
Inconvénients et risques réels
Plus de candidatures, plus de refus
Vous devrez peut-être déposer votre candidature auprès d’un nombre bien plus important de logements qu’une personne disposant d’un bon dossier de crédit. Préparez-vous à cette éventualité, tant sur le plan émotionnel qu’en termes de temps.
Moins d’options haut de gamme ou d’entreprise
Les grandes sociétés de gestion immobilière utilisent souvent des logiciels de sélection rigides qui éliminent automatiquement les candidats ayant obtenu de faibles notes, quel que soit le contexte.
Risque de propriétaires abusifs
Certains propriétaires peu scrupuleux ciblent les locataires ayant un mauvais dossier de crédit et exigent des cautions supplémentaires illégales ou des paiements en espèces en sous-main. Connaissez vos droits et refusez ce genre de pratiques.
La dette sous-jacente est toujours là
Le fait de trouver un appartement ne résout pas le problème de l’endettement qui nuit à votre solvabilité. Vous devez tout de même mettre en place un véritable plan pour gérer vos cartes de crédit, vos créances en recouvrement ou vos prêts sur salaire.
À qui ce guide s’adresse-t-il principalement ?
- Les locataires dont la cote de crédit est inférieure à 650 et qui disposent d’un emploi stable ou de revenus provenant d’une activité indépendante
- Les personnes qui se remettent d’une proposition à la consommation, d’un plan de gestion de la dette ou d’une faillite dont elles ont été libérées
- Les nouveaux arrivants au Canada dont l’historique de crédit canadien est limité ou inexistant
- Les locataires qui ont traversé une période difficile (perte d’emploi, maladie, séparation), mais dont la situation est désormais stable
- Toute personne dont un parent ou un membre de la famille est disposé à se porter garant
Qui devrait emprunter une autre voie en premier ?
- Les personnes faisant l’objet de saisies sur salaire en cours ou ayant des jugements non exécutés qui grèvent leur salaire net
- Les locataires dont le montant total de leurs remboursements mensuels dépasse environ 50 % de leurs revenus
- Toute personne confrontée à des poursuites judiciaires imminentes en matière de recouvrement, dans le cadre desquelles des aides au logement sont menacées
- Les locataires faisant l’objet de plusieurs procédures d’expulsion récentes (un problème distinct et plus complexe que celui du crédit)
- Les personnes dont la seule possibilité d’être éligibles consiste à contracter un prêt sur salaire ou un crédit à tempérament à taux d’intérêt élevé pour « gonfler » leur solde bancaire, ce qui se retourne généralement contre elles
Un exemple concret de coût
Pour vous donner une idée concrète, voici un budget réaliste pour un locataire de la région de Toronto ayant un score de crédit de 580 et souhaitant louer un appartement d’une chambre à 2 100 dollars par mois.
Remarquez ce qui manque : il n’existe pas de « dépôt de garantie » au sens juridique du terme en Ontario, pas de « supplément pour mauvais dossier de crédit » et aucune obligation de payer six mois d’avance. Si un bailleur exige l’une de ces choses, il enfreint la Loi sur la location résidentielle. Vous pouvez vérifier ces règles directement sur la page du gouvernement de l’Ontario consacrée aux droits des locataires ou contacter la Commission de la location immobilière au 1-888-332-3234.
Étape par étape : comment obtenir une autorisation
Commencez par consulter votre propre dossier de crédit
Avant qu’un propriétaire ne le consulte, vous devez savoir exactement ce que contient votre dossier. Demandez un exemplaire gratuit auprès d’Equifax Canada ou de TransUnion. Recherchez les erreurs (soldes erronés, comptes qui ne vous appartiennent pas), les anciennes informations qui auraient dû être effacées, ainsi que tout élément nécessitant une contestation. La Société canadienne d’hypothèques et de logement recommande de vérifier régulièrement votre dossier, car des erreurs peuvent survenir et être corrigées.
Préparez un « dossier de candidature à la location »
Préparez un dossier, au format numérique ou papier, que vous pourrez envoyer à tout propriétaire sur simple demande. Joignez-y vos deux derniers bulletins de salaire ou vos relevés bancaires des trois derniers mois, une attestation d’emploi sur papier à en-tête de l’entreprise, deux références professionnelles (un ancien propriétaire, un employeur ou un contact professionnel de longue date), une pièce d’identité en règle, ainsi qu’une explication écrite d’une page concernant votre situation en matière de crédit. Veillez à ce que cette explication soit sereine et factuelle : ce qui s’est passé, quand, et ce que vous avez entrepris depuis.
Soyez honnête avec le propriétaire dès le départ
Lorsque vous visitez un logement, mentionnez votre situation de crédit avant qu’ils ne consultent votre dossier. Dites par exemple : « Je tiens à être franc avec vous. Mon score se situe autour de 580 en raison d’une perte d’emploi il y a deux ans. Je travaille à temps plein depuis lors et je peux vous prouver que je dispose d’un revenu régulier. » La plupart des propriétaires apprécient bien davantage l’honnêteté qu’ils ne craignent une mauvaise cote de crédit. Ceux qui ne l’apprécient pas vous auraient de toute façon refusé le logement.
Trouvez un garant ou un cosignataire
Un garant est l’atout le plus précieux que vous puissiez apporter à une candidature peu convaincante. Il s’agit généralement d’un parent, d’un frère ou d’une sœur, ou d’un ami proche de la famille disposant d’une excellente solvabilité, qui s’engage par écrit à prendre en charge le loyer si vous n’êtes pas en mesure de le faire. En vertu du règlement n° 290/98, les bailleurs sont expressément autorisés à exiger un garant, et nombreux sont ceux qui l’acceptent comme substitut à part entière d’une bonne solvabilité.
Proposez d’avance le loyer du premier et du dernier mois, tout est prêt
En Ontario, le loyer du mois dernier est le seul dépôt que le propriétaire peut légalement exiger ; toutefois, le fait de disposer à la fois du loyer du premier mois et de celui du dernier mois, en espèces, par chèque certifié ou par virement électronique, au moment de la signature, témoigne d’une réelle stabilité financière. Ne proposez pas de payer des mois supplémentaires d’avance, même si vous en avez les moyens. Il est illégal pour le propriétaire de les accepter et cela peut se retourner contre vous en cas de litige ultérieur.
Ciblez les bons types de propriétaires
Évitez les grandes sociétés de gestion immobilière lors de votre première approche. Privilégiez les propriétaires particuliers, les duplex, les appartements en sous-sol, les appartements en copropriété loués par leurs propriétaires et les petits immeubles. Le guide du locataire de la ville de Toronto précise que les propriétaires peuvent sélectionner leurs locataires en fonction de leur situation financière globale, et pas uniquement de leur solvabilité, et les petits propriétaires sont généralement disposés à procéder ainsi.
Négocier des conditions souples
Proposez un bail de six mois au lieu d’une année complète, ou proposez de commencer à payer un mois avant la date d’emménagement indiquée. Un bail plus court réduit le risque perçu par le propriétaire, car cela lui permet de réévaluer la situation plus rapidement. Si votre demande est acceptée, considérez ce bail comme une période d’essai : effectuez chaque paiement dans les délais et dans son intégralité, et vous disposerez ainsi d’une excellente référence pour votre prochain logement.
Agissez sur la dette qui est à l’origine de cette situation
Trouver un appartement n’est qu’une première étape. Le problème de crédit reste présent en arrière-plan. Adoptez une vision globale en examinant différentes options, telles que le conseil en crédit, une approche structurée de regroupement de dettes ou des services de rétablissement de crédit, afin de corriger d’éventuelles erreurs et de rétablir votre cote de crédit au cours des 12 à 24 prochains mois. Si votre endettement non garanti est véritablement ingérable, un syndic de faillite agréé peut vous présenter les options officielles, et notre équipe peut vous aider à comparer les meilleures façons de rembourser vos dettes au Canada en fonction de votre situation.
Vous avez besoin d’aide pour gérer les dettes qui nuisent à votre solvabilité ? Discutez gratuitement et en toute confidentialité avec un expert canadien en matière d’endettement afin d’explorer les solutions qui s’offrent réellement à vous.
Un propriétaire en Ontario peut-il légalement me refuser un logement uniquement en raison d’une mauvaise cote de crédit ?
Oui, un bailleur peut refuser un candidat sur la seule base de son historique de crédit, à condition que ce refus ne soit pas lié à un motif protégé par le Code des droits de la personne de l’Ontario (tel que la race, le handicap ou la situation familiale). Toutefois, les directives ontariennes en matière de droits de la personne indiquent clairement que les propriétaires doivent examiner la situation dans son ensemble, notamment les antécédents locatifs, les références et les revenus, et ne doivent pas assimiler l’absence d’antécédents de crédit à une mauvaise solvabilité. Si vous soupçonnez que la véritable raison du refus repose sur un motif protégé, vous pouvez déposer une plainte auprès du Tribunal des droits de la personne de l’Ontario.
Quel montant un propriétaire peut-il demander à titre de caution en Ontario ?
En Ontario, un bailleur ne peut légalement percevoir qu’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer (utilisé pour le dernier mois de votre bail) et une petite caution remboursable pour les clés. Il ne peut pas exiger de « dépôt pour dommages », de dépôts supplémentaires en raison d’un mauvais dossier de crédit, ni plusieurs mois de loyer payés d’avance. Si un propriétaire vous demande davantage, vous pouvez refuser et signaler cette demande à la Commission des relations entre propriétaires et locataires. Conservez une preuve écrite de tous les dépôts que vous versez afin de pouvoir les réclamer ultérieurement si nécessaire.
Le fait d’avoir un garant disposant d’un bon dossier de crédit me permettra-t-il vraiment d’obtenir mon crédit ?
Pour la plupart des propriétaires, un garant solide constitue la solution la plus efficace pour pallier un dossier de crédit peu favorable. Le garant signe le bail et s’engage à payer si vous ne pouvez pas le faire, ce qui réduit considérablement le risque pour le propriétaire. Assurez-vous que le garant comprenne bien ce qu’il signe, car il est légalement responsable du paiement du loyer. Les propriétaires sont autorisés à exiger un garant, mais uniquement s’ils appliquent cette exigence de manière uniforme à tous les locataires et non pas uniquement aux personnes appartenant à des groupes protégés par le Code des droits de la personne.
Devrais-je contracter un prêt pour payer plusieurs mois de loyer d’avance et me montrer ainsi plus attractif ?
Non. En Ontario, les propriétaires ne peuvent légalement exiger plusieurs mois de loyer d’avance ; vous vous retrouveriez donc à emprunter de l’argent à un taux d’intérêt élevé pour rien. Pire encore, un prêt sur salaire ou un prêt à tempérament rend souvent votre situation de crédit encore plus difficile à redresser, car ces remboursements pèsent sur votre ratio dette/revenu et peuvent faire l’objet d’une procédure de recouvrement si vous prenez du retard. Concentrez-vous plutôt sur la recherche d’un garant, de références solides et d’une preuve de revenus stables, et utilisez tout argent disponible pour régler la dette existante qui nuit à votre score.
Une proposition de consommateur ou une faillite récente m’empêchera-t-elle de louer un logement en Ontario ?
Pas en soi. Une proposition de consommateur figure sur votre dossier de crédit pendant trois ans après sa clôture (ou six ans à compter de son début, selon la première échéance), et une faillite peut y rester entre six et quatorze ans, selon l’agence de crédit consultée et le nombre de procédures que vous avez engagées. De nombreux bailleurs accepteront néanmoins de vous louer un logement, surtout si vous faites preuve de transparence quant à votre situation, si votre procédure d’insolvabilité est bien avancée ou achevée, et si vous pouvez démontrer que vous avez toujours effectué vos paiements à votre syndic ou à votre conseiller dans les délais. Dans ce contexte, un garant et une attestation d’emploi stable constituent des atouts majeurs.
Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.
