Si votre solvabilité a pris un coup et que vous souhaitez tout de même devenir propriétaire, vous avez sans doute déjà eu cette conversation délicate à la banque. La réponse a été « non », ou bien un « oui » assorti de conditions qui vous ont semblé impossibles à remplir. C’est une situation démoralisante, surtout lorsque vous savez que vous êtes en mesure d’assumer les mensualités et que, sur le papier, cette période difficile est derrière vous.
Le Canada dispose d’un véritable marché réglementé de prêteurs spécialisés dans les dossiers de crédit déficients, et ceux-ci accepteront très probablement votre demande. La question n’est donc pas de savoir si vous pouvez obtenir un prêt immobilier malgré un mauvais crédit, mais si l’offre qui vous est proposée en vaut la peine.
Ce que signifie « un mauvais dossier de crédit » pour un prêteur hypothécaire
Au Canada, les cotes de crédit varient entre 300 et 900. La plupart des prêteurs considèrent que toute cote inférieure à environ 660 relève du crédit à risque et que toute cote inférieure à 600 présente de réelles difficultés. Ce chiffre a son importance, mais pas autant que l’on pourrait le croire. Ce qui intéresse réellement un responsable de l’évaluation des risques, c’est l’histoire qui se cache derrière ce chiffre.
Un score de 580 résultant d’une proposition de consommateur que vous avez menée à bien il y a deux ans, et pour laquelle vous avez effectué tous vos paiements sans manquement depuis, est un dossier très différent d’un score de 580 dû à trois cartes de crédit pour lesquelles vous accusez actuellement un retard de paiement de 60 jours. La première demande est généralement acceptée. La seconde ne l’est pas, quel que soit le prix à payer. La récence et la tendance l’emportent sur le score lui-même, et un dossier de recouvrement non résolu constitue un obstacle majeur jusqu’à ce qu’il soit réglé ou résolu. Consultez vos rapports Equifax et TransUnion avant de faire votre demande, car ils diffèrent souvent. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada explique ce qui influence réellement un score.
Les trois catégories de prêteurs hypothécaires canadiens
Les prêteurs sont les grandes banques et les principales coopératives de crédit. Ils proposent les meilleurs taux et sont soumis à la réglementation fédérale, ce qui signifie qu’ils doivent appliquer le test de résistance défini par le Bureau du surintendant des institutions financières : pour un prêt immobilier non assuré, vous êtes éligible si votre taux est égal au plus élevé des deux montants suivants : 5,25 % ou votre taux contractuel majoré de deux points. La plupart exigent un score de 680 ou plus.
Les prêteurs de catégorie B sont des sociétés fiduciaires, des prêteurs spécialisés et de nombreuses coopératives de crédit. C’est vers eux que se tournent en réalité la plupart des demandeurs de prêts immobiliers à risque au Canada. Ces prêteurs examinent les scores se situant dans la fourchette haute des 500, accordent une grande importance à votre apport personnel et à la stabilité de vos revenus, et facturent environ 1,5 à 2,5 points de plus qu’un prêteur de catégorie A, auxquels s’ajoute des frais d’environ 1 %. Les durées de prêt s’étendent généralement de un à trois ans, étant entendu que vous reviendrez ensuite vers un prêteur de catégorie A.
Les prêteurs privés sont des particuliers et des sociétés d’investissement hypothécaire. Ils accordent des prêts en fonction de la valeur nette du bien immobilier et accordent beaucoup moins d’importance à votre score de crédit. Les taux varient entre un chiffre élevé à un chiffre et un chiffre dans les 10 %, les frais s’élèvent à 2 % à 4 % et la durée est généralement d’un an. Cette solution constitue un outil à court terme, et non un prêt immobilier.
Dans quels cas un prêt immobilier pour personnes ayant un mauvais dossier de crédit est-il réellement utile ?
Il faut compter deux à trois ans pour rétablir correctement sa solvabilité. Sur de nombreux marchés, attendre aussi longtemps revient plus cher en loyer et en hausse des prix que ne le représentent les intérêts supplémentaires.
Un prêt immobilier dont les remboursements sont effectués chaque mois dans les délais constitue l’un des éléments positifs les plus solides que puisse comporter un dossier de crédit. Deux années de ce type de comportement ont un impact réel.
Si vous êtes déjà propriétaire et que vous refinancez votre prêt, le fait de transférer les soldes de vos cartes de crédit (à 22 %) vers un prêt immobilier à 6,5 % permet souvent de réduire le montant total de vos mensualités. Comparez d’abord cette option avec d’autres solutions de regroupement de dettes.
Les prêteurs de catégorie B tiennent compte de l’apport personnel, de la stabilité professionnelle et du bien immobilier, et pas seulement d’un chiffre à trois chiffres. Les demandeurs indépendants s’en sortent souvent mieux dans ce cadre.
Là où ça fait mal
Deux points supplémentaires sur un prêt immobilier de 400 000 dollars représentent environ 465 dollars par mois, soit près de 28 000 dollars sur cinq ans.
Les frais du prêteur et du courtier sont généralement déduits du montant avancé ; vous recevez donc une somme inférieure à celle que vous avez empruntée, tout en devant payer des intérêts sur la totalité du montant.
Pour bénéficier d’un prêt immobilier garanti, il faut un score d’au moins 600. En dessous de ce seuil, vous n’êtes pas couvert par une assurance, ce qui implique un apport personnel minimum de 20 % ; de nombreux prêteurs de catégorie B exigent d’ailleurs davantage.
La durée du contrat prend fin, que votre solvabilité se soit rétablie ou non. Si ce n’est pas le cas, vous renouvelez votre contrat à un taux élevé et vous payez à nouveau les frais.
À qui cela s’adresse-t-il ?
- Vos antécédents de crédit sont désormais derrière vous et vos paiements des douze derniers mois sont en règle.
- Vous disposez d’un apport initial d’au moins 20 %, ou d’un capital propre significatif si vous êtes déjà propriétaire.
- Vos revenus sont stables et justifiés, même s’il s’agit d’une activité indépendante ou rémunérée à la commission.
- Vous disposez d’un plan précis et réaliste pour répondre aux critères d’un prêteur de catégorie A lors du renouvellement.
- Vous procédez à un refinancement afin de rembourser des dettes à taux d’intérêt élevé, ce qui réduit nettement le montant total de vos mensualités.
Qui devrait plutôt attendre ?
- Vous avez des factures en retard ou des créances non réglées. Occupez-vous-en en priorité.
- Le remboursement ne fonctionne que si tout se passe bien. Un prêt immobilier à taux élevé ne laisse aucune marge de manœuvre.
- Votre score avoisine les 660 et six à douze mois de paiements réguliers vous permettraient d’atteindre cet objectif.
- On vous pousse à souscrire un crédit immobilier privé sans qu’il y ait de plan de sortie clair à l’échéance.
- Si vous êtes déjà confronté à des dettes non garanties, il est généralement préférable de vous en occuper en premier lieu.
Ce que coûte réellement ce taux plus élevé
Les chiffres permettent de mieux cerner la situation. Prenons l’exemple d’une maison de 500 000 $ avec un apport de 20 %, soit un prêt immobilier de 400 000 $ sur une durée d’amortissement de 25 ans. Les taux d’intérêt fluctuent ; considérez donc ces chiffres comme une illustration de l’écart plutôt que comme un devis.
C’est là le prix à payer pour ce « pont », et c’est pourquoi le plan de sortie revêt davantage d’importance que l’approbation elle-même. Passez à un prêteur de catégorie A au bout de deux ou trois ans au lieu de cinq, et vous réduirez ce montant de moitié. Si vous ne rétablissez jamais votre solvabilité, vous devrez le payer à nouveau à chaque renouvellement. Bon à savoir également : les taux et les frais à ce niveau sont plus négociables que l’on ne le pense, surtout si vous disposez d’autres offres concurrentes.
Comment obtenir une autorisation, étape par étape
- Demandez vos deux rapports de solvabilité. Lisez vos dossiers Equifax et TransUnion ligne par ligne et contestez toute erreur. Les doublons de créances sont fréquents, et le fait d’en supprimer un peut faire évoluer votre score suffisamment pour changer de catégorie.
- Réglez vos créances et vos arriérés, puis attendez. Un dossier de recouvrement en cours est la raison la plus courante pour laquelle une demande de prêt de catégorie B est rejetée d’emblée. Réglez tous vos comptes en souffrance, puis veillez à ce qu’ils restent à jour pendant trois à six mois, car les responsables de l’évaluation des risques recherchent une stabilité récente. C’est essentiellement cela, mené de manière cohérente, qui constitue une remise en ordre de crédit légitime.
- Préparez votre apport personnel et vos documents. Prévoyez un minimum de 20 % et laissez cette somme en place pendant 90 jours afin que les prêteurs puissent vérifier sa provenance. Rassemblez vos déclarations fiscales des deux dernières années, vos derniers bulletins de salaire ou vos états financiers professionnels, ainsi qu’une liste de vos dettes.
- Faites appel à un courtier en crédit immobilier, et non à un seul établissement de crédit. Le crédit immobilier de type B et les prêts privés relèvent de la compétence des courtiers, et un courtier peut présenter votre dossier à plusieurs établissements sans que cela n’entraîne de vérification approfondie distincte auprès de chacun d’entre eux. Demandez-lui comment il est rémunéré et par qui.
- Comparez le coût total, et non le taux. Ajoutez les frais bancaires, les honoraires du courtier, les frais d’expertise et les frais juridiques, puis vérifiez les conditions de remboursement anticipé et de renouvellement. Le guide du gouvernement sur le choix d’un prêt immobilier constitue une liste de contrôle utile.
- Notez votre plan de sortie avant de signer. Précisez la cote de crédit dont vous avez besoin, la date à laquelle vous comptez refinancer votre prêt et ce que vous comptez faire chaque mois pour y parvenir. Si votre courtier n’est pas en mesure de vous expliquer comment retrouver le statut de « prêteur de catégorie A », c’est un signal d’alerte qu’il convient de prendre au sérieux.
Vous ne savez pas s’il vaut mieux rembourser d’abord vos dettes ou votre prêt immobilier ?
Foire aux questions
Quelle est la note de solvabilité minimale requise pour obtenir un prêt immobilier au Canada ?
Il n’existe pas de seuil légal, mais les tranches pratiques sont claires. Les prêts hypothécaires assurés exigent un score d’au moins 600 pour un emprunteur. Les prêteurs de catégorie B examinent généralement les dossiers dont le score se situe dans la fourchette haute des 500 si les autres éléments sont solides. Les prêteurs privés descendent encore plus bas, car ils accordent des prêts en fonction de la valeur nette du bien immobilier plutôt que de votre score. En dessous d’environ 550, vous devrez presque certainement vous tourner vers un financement privé, que vous devriez considérer comme un accord d’un an assorti d’une clause de sortie bien définie.
Quel montant d’apport initial me faut-il si j’ai un mauvais dossier de crédit ?
Prévoyez 20 %. L’assurance crédit immobilier, qui permet de verser un apport de 5 %, exige un score de crédit minimum de 600, et les prêts immobiliers assurés sont plafonnés à un prix d’achat de 1,5 million de dollars. Si votre score est inférieur à 600, vous vous trouvez dans la catégorie des prêts non assurés, ce qui implique, par définition, un apport minimum de 20 %. De nombreux prêteurs de catégorie B exigent entre 20 % et 25 % pour les dossiers moins solides, et les prêteurs privés demandent souvent 25 % ou plus.
Puis-je obtenir un crédit immobilier après une proposition de règlement à l’amiable ou une faillite ?
Oui, et c’est plus courant que la plupart des gens ne le pensent. Les prêteurs de catégorie B vous prendront généralement en considération une fois que la procédure de concordat ou de faillite aura été clôturée et que vous aurez rétabli votre solvabilité ; ils exigent souvent un historique irréprochable sur une à deux années et deux lignes de crédit actives. Les prêteurs de catégorie A souhaitent généralement que deux années se soient écoulées depuis la clôture de la procédure et que vous ayez reconstitué votre score de crédit. Ce qui importe le plus, c’est que la procédure d’insolvabilité soit terminée et que votre dossier soit irréprochable depuis lors. Si vous êtes encore sous le coup d’un plan de redressement, la plupart des prêteurs exigeront que celui-ci soit d’abord mené à bien.
Les publicités pour des prêts immobiliers promettant une « approbation garantie, quel que soit votre niveau de crédit » sont-elles légitimes ?
Méfiez-vous d’eux. Aucun prêteur canadien légitime ne peut garantir l’approbation avant d’avoir examiné votre dossier et visité le bien immobilier. Ces publicités sont généralement des outils de prospection qui revendent vos informations, et certaines vous orientent vers des prêteurs privés pratiquant des frais bien supérieurs à la fourchette habituelle de 2 % à 4 %. Les signaux d’alerte sont les suivants : des frais à payer d’avance avant l’approbation, le refus de consigner les conditions par écrit et une pression pour que vous signiez rapidement. Faire appel à un courtier hypothécaire agréé dans votre province constitue la solution la plus sûre.
Un prêt immobilier de catégorie B risque-t-il de nuire davantage à ma cote de crédit ?
Pas en soi. Le prêteur auquel vous faites appel n’apparaît pas dans votre dossier de crédit ; seuls le prêt immobilier et vos modalités de remboursement y sont consignés. Un remboursement effectué dans les délais est un atout, car un prêt immobilier constitue un élément très positif. Les risques sont indirects : le fait de consulter plusieurs prêteurs individuellement génère de multiples consultations de dossier, et un remboursement qui vous met trop à rude épreuve peut vous amener à ne pas honorer d’autres factures. Veillez à ce que le montant de vos mensualités reste abordable : ainsi, votre prêt immobilier contribuera à renforcer votre dossier de crédit plutôt qu’à le nuire.
Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.
