Déposer le bilan peut donner l’impression de fermer définitivement la porte à l’accès à la propriété, mais cela ne doit pas nécessairement être le cas. Des milliers de Canadiens se remettent sur pied financièrement après une faillite et parviennent à obtenir un prêt immobilier, souvent plus tôt qu’ils ne l’avaient prévu.
Si vous avez obtenu votre libération de faillite et que vous vous demandez comment obtenir un prêt immobilier au Canada, ce guide vous explique les délais d’attente réels, la cote de crédit dont vous aurez besoin et les démarches concrètes à suivre pour passer du statut de « libéré de faillite » à celui de « prêt approuvé ».
Quelles sont les conséquences d’une faillite sur votre éligibilité à un crédit immobilier ?
Lorsque vous déposez une demande de mise en faillite au Canada, cette mention figure sur votre dossier de crédit pendant six à sept ans à compter de la date de votre libération. Pendant cette période, votre score de crédit chute considérablement — souvent en dessous de 500 —, ce qui rend l’obtention d’un prêt immobilier classique inaccessible à court terme.
Cependant, la faillite n’entraîne pas d’interdiction définitive d’obtenir un prêt hypothécaire. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui réglemente les banques à charte fédérale, n’interdit pas l’octroi de prêts aux emprunteurs ayant déjà fait faillite. C’est plutôt chaque prêteur qui fixe ses propres seuils de risque. À mesure que votre solvabilité s’améliore et que le temps passe, vos options s’élargissent.
Il est également utile de savoir que la plupart des prêteurs traitent une proposition de consommateur différemment d’une faillite — si vous n’avez pas encore déposé de demande, il peut être judicieux de comparer ces deux voies avant de prendre une décision.
Délais d’attente : combien de temps faut-il attendre avant de pouvoir faire une demande ?
Le délai dépend du type de prêteur auquel vous vous adressez. Selon Hoyes, Michalos & Associates, un cabinet de syndics de faillite agréés, la répartition générale se présente comme suit :
Prêteurs de catégorie A (grandes banques et coopératives de crédit)
La plupart des prêteurs traditionnels exigent un délai minimum de deux ans à compter de la date de votre libération avant d’envisager votre demande. Au cours de ces deux années, ils s’attendent à constater un rétablissement actif de votre solvabilité, un emploi stable et l’absence de nouveaux retards de paiement.
Prêteurs de catégorie B (prêteurs alternatifs)
Les prêteurs hypothécaires alternatifs peuvent vous accorder un prêt plus rapidement — parfois dès le lendemain de votre libération. En contrepartie, le taux d’intérêt est plus élevé (souvent de 1 à 3 % au-dessus du taux préférentiel) et les exigences en matière d’apport personnel peuvent être plus strictes.
Prêteurs privés
Les prêteurs privés imposent le moins de restrictions, mais leurs taux peuvent être nettement plus élevés (entre 8 et 15 %, voire plus). La plupart des conseillers financiers ne recommandent le recours à un prêt privé qu’à titre de solution temporaire, le temps que vous continuiez à rétablir votre solvabilité afin de pouvoir bénéficier ultérieurement d’un taux plus avantageux.
Avantages d’attendre la reconstitution avant de présenter une demande
Inconvénients et difficultés auxquels vous serez confronté
À qui s’adresse cette solution ?
- Vous avez obtenu la levée de votre première procédure de faillite et au moins 12 à 18 mois se sont écoulés
- Vous disposez d’un emploi stable et vérifiable ou de revenus provenant d’une activité indépendante
- Vous avez déjà commencé à rétablir votre solvabilité (ou êtes prêt à vous y mettre dès maintenant)
- Vous êtes en mesure, de manière réaliste, d’économiser un apport personnel de 10 à 20 % au cours des un à deux prochaines années
- Vous vous engagez à respecter scrupuleusement tous vos paiements et à maintenir votre endettement à un niveau bas
Qui devrait attendre ou envisager d’autres solutions ?
- Vous avez été libéré(e) très récemment et n’avez pas encore entamé de démarche de rétablissement de votre solvabilité
- Vos revenus sont instables, saisonniers ou impossibles à vérifier
- Vous avez encore des dettes en cours qui n’ont pas été incluses dans votre procédure de faillite
- Vous envisagez de vous tourner vers un prêteur privé proposant un taux supérieur à 10 % sans avoir de plan précis pour refinancer à un taux plus bas
- Vous n’avez pas remédié aux habitudes de dépenses ou aux comportements financiers sous-jacents qui ont conduit à la faillite
Exemple financier : coûts d’un crédit immobilier après une faillite
Voici à quoi pourraient ressembler les chiffres pour l’achat d’une maison d’une valeur de 350 000 dollars, en comparant un emprunteur qui attend deux ans pour se reconstruire financièrement à un autre qui s’adresse immédiatement à un prêteur alternatif :
Ces 31 400 dollars d’économies ne tiennent même pas compte des meilleures options de refinancement dont vous bénéficierez au moment du renouvellement. Faire preuve de patience pendant la période de rétablissement peut s’avérer très avantageux.
Étape par étape : comment obtenir un prêt immobilier après une faillite
- Vérifiez que votre libération est effective. Demandez votre certificat de libération à votre syndic de faillite agréé. Vous ne pouvez pas faire de demande de prêt immobilier tant que votre faillite n’a pas été officiellement levée — et non pas simplement déclarée. Assurez-vous que cette information figure correctement sur votre rapport de solvabilité.
- Demandez vos rapports de solvabilité auprès d’Equifax et de TransUnion. Examinez attentivement ces deux rapports afin de détecter d’éventuelles erreurs. Parmi les erreurs courantes, on peut citer des dettes qui auraient dû être incluses dans votre procédure de faillite mais qui apparaissent toujours comme actives, ou une date de libération erronée. Contestez immédiatement toute inexactitude, car celles-ci peuvent retarder le processus d’obtention de votre prêt immobilier.
- Ouvrez deux nouveaux comptes de crédit. Selon les professionnels du crédit immobilier, la plupart des prêteurs de catégorie A souhaitent constater l’existence d’au moins deux lignes de crédit actives d’un montant de 2 000 dollars ou plus. Commencez par une carte de crédit garantie (vous déposez une somme d’argent en garantie) et ajoutez un deuxième produit — tel qu’un petit prêt destiné à renforcer votre historique de crédit ou une deuxième carte de crédit garantie — dans les mois qui suivent.
- Utilisez votre crédit de manière responsable pendant 24 mois. Veillez à ce que votre taux d’utilisation reste inférieur à 30 % de votre limite (inférieur à 20 % est encore mieux). Effectuez tous vos paiements dans les délais, chaque mois, sans exception. Ce historique de deux ans est exactement ce que les prêteurs ont besoin de voir. Si vous ne savez pas comment gérer efficacement votre budget, un conseiller en crédit peut vous aider à établir un plan.
- Épargnez en vue de votre apport personnel. Visez 20 % si possible : cela vous évitera de souscrire une assurance hypothécaire de la SCHL et démontrera votre rigueur financière aux prêteurs. Même si vous pouvez bénéficier de l’assurance de la SCHL (deux ans après la levée de votre condition), un apport personnel plus important vous offre davantage d’options et vous permet de bénéficier d’une mensualité moins élevée.
- Assurez-vous d’avoir une situation professionnelle stable. Les prêteurs souhaitent constater que vous disposez de revenus réguliers. Si vous êtes salarié, l’idéal est d’avoir travaillé deux ans chez le même employeur. Si vous êtes travailleur indépendant, vous devrez fournir deux ans de déclarations d’impôts (avis de cotisation de l’ARC) attestant de revenus réguliers.
- Faites appel à un courtier en crédit immobilier spécialisé dans les prêts accordés après une faillite. Tous les courtiers ne maîtrisent pas les subtilités des prêts destinés aux emprunteurs ayant déjà fait faillite. Un courtier spécialisé pourra vous mettre en relation avec des prêteurs plus ouverts à votre situation, négocier de meilleurs taux et vous accompagner dans votre dossier afin d’éviter les motifs de refus courants.
- Rassemblez vos pièces justificatives et déposez votre demande. Votre dossier de demande doit comprendre votre certificat de libération, vos rapports de solvabilité récents, un justificatif de revenus (bulletins de paie, formulaires T4 ou avis de cotisation), des relevés bancaires attestant de l’épargne constituée pour votre apport personnel, une lettre expliquant les causes de votre faillite et ce qui a changé depuis, ainsi qu’une pièce d’identité délivrée par les autorités publiques. Soyez franc quant à votre passé : les prêteurs apprécient la transparence.
Conclusion
Prêt à savoir si vous remplissez les conditions requises ?
Combien de temps après une faillite puis-je obtenir un crédit immobilier au Canada ?
La plupart des grandes banques et des coopératives de crédit (prêteurs de catégorie A) exigent un délai minimum de deux ans à compter de la date de libération de votre faillite. Les prêteurs alternatifs de catégorie B peuvent vous accorder un prêt plus tôt, parfois immédiatement après la libération, mais à des taux d’intérêt plus élevés. Les prêteurs privés imposent le moins de restrictions en matière de délai, mais pratiquent les taux les plus élevés. Pour bénéficier des meilleures conditions, essayez de vous adresser à un prêteur de catégorie A au moins deux ans après la libération, avec une cote de crédit rétablie d’au moins 680.
Quelle note de crédit faut-il avoir pour obtenir un prêt immobilier après une faillite ?
Vous devriez viser une cote de crédit d’au moins 680 pour être éligible auprès des prêteurs traditionnels à des taux compétitifs. Certains prêteurs de catégorie A préfèrent une cote de 700 ou plus. Les prêteurs de catégorie B peuvent accepter des cotes comprises entre 550 et 650, mais vous devrez alors payer des intérêts plus élevés. La meilleure façon de rétablir votre score consiste à ouvrir deux comptes de crédit garantis, à maintenir votre taux d’utilisation en dessous de 30 % et à effectuer tous vos paiements dans les délais pendant au moins 24 mois consécutifs.
Puis-je obtenir un prêt immobilier garanti par la SCHL après une faillite ?
Oui, mais pas immédiatement. L’assurance hypothécaire de la SCHL — qui vous permet de verser un apport inférieur à 20 % pour l’achat d’un logement — devient accessible deux ans après la levée de votre faillite. Vous devrez également satisfaire aux critères standard de la SCHL : une cote de crédit minimale (généralement supérieure à 600), des ratios d’endettement gérables et des revenus stables. Si vous parvenez à épargner un apport initial de 20 %, vous n’aurez pas besoin de l’assurance de la SCHL.
Dois-je faire appel à un prêteur privé pour obtenir un crédit immobilier juste après une faillite ?
Les prêteurs privés peuvent constituer une solution à court terme, mais ils entraînent des coûts importants : des taux d’intérêt compris entre 8 % et 15 %, voire plus, auxquels s’ajoutent des frais de dossier et des durées de prêt plus courtes. Cette option n’a de sens que si vous disposez d’un plan précis visant à refinancer votre prêt auprès d’un prêteur traditionnel d’ici un à deux ans, à mesure que votre solvabilité s’améliore. Sans ce plan, vous pourriez finir par payer en intérêts un montant bien supérieur à la valeur de la maison. Consultez un courtier en crédit immobilier avant de vous engager dans un prêt hypothécaire privé.
Ma faillite figurera-t-elle toujours sur mon dossier de crédit lorsque je ferai une demande ?
Une première faillite reste inscrite sur votre dossier de crédit pendant six ans (Equifax) ou sept ans (TransUnion) à compter de la date de votre libération. Une deuxième faillite reste inscrite pendant 14 ans. Cependant, vous n’avez pas besoin d’attendre que cette mention disparaisse avant de déposer une demande. De nombreux prêteurs acceptent les demandes de prêt immobilier alors même que la faillite figure encore sur le dossier, à condition que vous ayez démontré une solide reconstruction de votre solvabilité. Cette mention devient un obstacle de moins au fil du temps, à mesure que votre historique de crédit positif s’étoffe.
Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.
