Dernière mise à jour : septembre 2026
Un cosignataire d’un prêt immobilier est une personne qui signe le contrat hypothécaire avec vous et s’engage à rembourser le prêt si vous n’êtes pas en mesure de le faire. Pour les Canadiens dont le dossier de crédit est peu étoffé ou dont les revenus sont difficiles à justifier, la présence d’un cosignataire fait souvent la différence entre l’octroi du prêt et un « non » courtois ; il s’agit toutefois d’une faveur importante à demander, car le cosignataire est responsable du remboursement de la totalité du solde.
« Canadian Debt Relief » est un guide canadien indépendant consacré aux solutions de désendettement — propositions de consommateur, plans de gestion de dettes, regroupement de dettes et faillite — destiné aux personnes qui souhaitent comprendre les options qui s’offrent à elles avant de consulter un professionnel.
Qu’est-ce qu’un cosignataire dans le cadre d’un prêt immobilier au Canada ?
Un cosignataire est un deuxième emprunteur qui signe le contrat de crédit immobilier et qui, dans la plupart des cas, figure sur le titre de propriété, ce qui le rend entièrement responsable de la totalité du prêt.
L’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) indique dans son guide de 2026 consacré à la préparation à l’obtention d’un prêt immobilier qu’un prêteur peut exiger qu’une personne se porte caution si votre cote de crédit n’est pas suffisante. Cette même page de l’ACFC précise les deux ratios utilisés par les prêteurs : les frais de logement doivent rester inférieurs à 39 % du revenu brut du ménage (le ratio GDS) et le total des remboursements de dettes doit être inférieur à 44 % (le ratio TDS).
Un cosignataire n’est pas un garant : comme l’explique le guide de Ratellow de 2026 sur la différence entre cosignataires et garants, un garant ne paie qu’en cas de défaut de paiement de votre part et n’apparaît pas sur le titre de propriété, tandis qu’un cosignataire est un co-emprunteur dès le premier jour. C’est généralement votre fourchette de score de crédit qui détermine si le prêteur en exige un.
Quels sont les avantages et les inconvénients de faire appel à un cosignataire ?
Le principal avantage réside dans l’obtention du crédit : un cosignataire peut vous permettre de passer d’un refus à une acceptation, et souvent de bénéficier d’un taux préférentiel plutôt que d’un taux proposé par un prêteur alternatif, ce qui, pour un prêt immobilier de 500 000 dollars, représente une économie d’environ 280 à 900 dollars par mois. Le principal inconvénient est que le cosignataire assume l’entière responsabilité du prêt et que celui-ci figure sur son dossier de crédit.
Qui devrait envisager de faire appel à un cosignataire, et qui ne devrait pas ?
Le recours à un cosignataire est judicieux lorsque le seul obstacle à l’octroi du crédit est un historique de crédit trop court ou des revenus difficiles à justifier, et que vous êtes en mesure d’assumer seul le montant des mensualités. Cela n’a pas de sens lorsque c’est le montant des mensualités lui-même qui pose problème, car un cosignataire ne réduit pas le montant de vos mensualités.
- Votre score de crédit est inférieur à environ 680 parce que votre dossier est récent, et non en raison de retards de paiement.
- Vous êtes travailleur indépendant ou en période d’essai dans un nouvel emploi et vous ne pouvez pas encore justifier de deux ans de revenus.
- Vous êtes en mesure de prendre en charge le crédit immobilier, les taxes foncières et les frais de chauffage grâce à vos seuls revenus, avec un ratio de service de la dette (GDS) inférieur ou égal à 39 %.
- Vous avez une dette de 20 000 dollars ou plus liée à une carte de crédit ou à d’autres dettes non garanties, qui pèse déjà sur votre budget.
- Le TDS resterait supérieur à 44 %, même en ajoutant les revenus du cosignataire.
- Vous vous adressez à une personne proche de la retraite ou qui envisage de contracter prochainement un emprunt pour ses propres besoins.
Si vos dettes non garanties font dépasser vos ratios des limites autorisées, il est généralement préférable de vous en occuper en priorité plutôt que de faire appel à un cosignataire ; un exemple de proposition de consommateur vous montre comment procéder. Notre guide sur les prêts immobiliers pour les personnes ayant un mauvais crédit au Canada aborde la solution des prêteurs alternatifs si vous ne disposez pas de cosignataire.
Dans quelle mesure la présence d’un cosignataire fait-elle la différence ?
Pour un achat de 450 000 $ avec un apport de 10 %, un emprunteur gagnant 70 000 $, dont 450 $ de mensualités de voiture et 12 000 $ de dettes de carte de crédit, dépasse à lui seul la limite de 44 % du TDS, avec un taux de 68 %, mais l’ajout d’un cosignataire gagnant 65 000 $ et n’ayant aucune dette ramène le TDS du ménage à 35 %, ce qui permet d’obtenir le prêt. Ces chiffres s’appuient sur un taux fixe de 4,5 %, soumis à un test de résistance à 6,5 % conformément à la règle fédérale prévoyant que le taux d’intérêt de votre contrat soit majoré de deux points de pourcentage (ou 5,25 %, la valeur la plus élevée étant retenue).
Remarquez ce qui n’a pas changé : le montant réel des mensualités pour un prêt de 405 000 $ à 4,5 % sur 25 ans s’élève à 2 242 $ par mois, avec ou sans cosignataire, et c’est toujours l’emprunteur principal qui doit les payer. Un cosignataire résout un problème de revenus, pas un problème d’endettement. Faites vos propres calculs à l’aide du calculateur de mensualités hypothécaires de la SCHL.
Comment ajouter un cosignataire à un prêt immobilier ?
L’ajout d’un cosignataire prend à peu près autant de temps qu’une demande classique ; le délai est généralement de deux à quatre semaines entre la pré-approbation et le versement des fonds, et le cosignataire est soumis aux mêmes vérifications de revenus et de solvabilité que vous.
- Commencez par obtenir vous-même une pré-approbation. Ask a broker or lender how far short you fall and why.
- Choisissez le bon cosignataire. Vérifiez que votre score de solvabilité est d’au moins 680, que vos revenus sont stables et que votre ratio TDS est inférieur à environ 30 % avant l’ajout de votre prêt immobilier. Consultez notre guide pour améliorer vos chances d’obtenir un prêt.
- Convenez des conditions par écrit. Who pays what, what happens after a missed payment, and when you plan to remove the cosigner.
- Veuillez soumettre la demande conjointe. The cosigner provides pay stubs, a notice of assessment, ID and consent to a credit check.
- Veillez à ce que le cosignataire bénéficie d’un avis juridique indépendant. Comme le souligne le cabinet Insight Law Firm dans son guide de 2026 consacré à la cosignature d’un prêt immobilier, un cosignataire figurant sur le titre de propriété est personnellement et entièrement responsable ; c’est pourquoi la plupart des prêteurs exigent l’avis favorable de leur propre avocat.
- Fixez une date pour renouveler votre certification par vous-même. Most lenders will consider removing a cosigner after 12 to 24 months of clean payments if you can then qualify on your own.
Comment retirer un cosignataire d’un prêt immobilier ?
Pour supprimer un cosignataire, vous devez remplir à nouveau les conditions requises pour le prêt immobilier à titre individuel, soit lors du renouvellement, soit dans le cadre d’un refinancement, ce qui entraîne généralement des frais juridiques et d’expertise compris entre 1 000 et 3 000 dollars, auxquels s’ajoute une pénalité de remboursement anticipé si l’opération est effectuée en cours de durée. Vous devez prouver que vous respectez désormais, à titre individuel, les limites fixées pour le ratio d’endettement global (GDS), le ratio d’endettement total (TDS) et le test de résistance.
Le délai concret est de deux à cinq ans. Si le cosignataire figure sur le titre de propriété, son retrait implique également un transfert de propriété, ce qui peut entraîner le paiement d’un droit de mutation dans certaines provinces. Notre guide sur les prêts hypothécaires et les plans de gestion de la dette explique comment fonctionnent les renouvellements si vous suivez un programme de remboursement.
Vos dettes vous empêchent-elles de réaliser vos projets d’emprunt immobilier ?
Foire aux questions
Qui peut se porter garant pour un prêt immobilier au Canada ?
Tout résident canadien adulte disposant d’une cote de crédit d’environ 680 ou plus, d’un revenu vérifiable et d’une marge suffisante au regard de ses ratios d’endettement peut se porter cosignataire d’un prêt immobilier au Canada. Les prêteurs privilégient les proches, le plus souvent les parents. Le cosignataire n’est pas tenu de résider dans le logement, mais son nom figure généralement sur le titre de propriété.
Le fait de se porter caution pour un prêt immobilier a-t-il une incidence sur la cote de crédit du garant ?
Oui. Le fait de se porter caution pour un prêt immobilier fait apparaître l’intégralité de ce prêt sur le dossier de crédit du garant, et le montant total de la mensualité est pris en compte dans ses ratios d’endettement lorsqu’il sollicite un crédit à son nom. Un retard de paiement fait baisser la note de crédit du garant tout autant que la vôtre et reste inscrit dans son dossier pendant six ans.
Est-il possible de retirer un cosignataire d’un prêt immobilier au Canada ?
Oui, mais uniquement si l’emprunteur principal remplit à nouveau les conditions requises à lui seul, dans le cadre d’un refinancement ou d’un renouvellement, ce qui nécessite généralement deux à cinq ans de paiements sans incident et entraîne des frais juridiques et d’expertise compris entre 1 000 et 3 000 dollars.
Que se passe-t-il pour le cosignataire si l’emprunteur cesse de payer ?
Si l’emprunteur cesse de payer, le prêteur peut exiger immédiatement le montant impayé auprès du cosignataire, signaler les arriérés dans son dossier de crédit et lui réclamer la totalité du solde. Pour un prêt immobilier de 405 000 dollars, le cosignataire est responsable de la totalité de cette somme, soit 405 000 dollars, majorée des arriérés et des frais, et non d’une partie seulement.
Puis-je obtenir un prêt immobilier avec un cosignataire si je fais l’objet d’une proposition à l’intention des consommateurs ?
En général, pas tant que la proposition est en cours. La plupart des prêteurs de catégorie A exigent que la proposition de consommateur soit entièrement remboursée et que le client ait reconstitué son historique de crédit pendant environ deux ans avant d’approuver un prêt immobilier, même en présence d’un cosignataire solide. Seul un syndic de faillite agréé peut déposer une proposition de consommateur, et le remboursement anticipé de celle-ci constitue l’un des moyens les plus rapides de retrouver un prêt immobilier à taux préférentiel.
Après 20 ans à structurer des facilités de crédit corporatives de plusieurs millions de dollars et à piloter des redressements d’entreprise dans le secteur des services bancaires d’investissement, Marcus dirige maintenant Canadian Debt Relief, où il applique ces mêmes cadres d’optimisation du bilan à l’endettement des ménages canadiens.
